C’est une question que nombreux se posent comment faire construire une maison quand on est déjà propriétaire ? Mais une autre question se pose pourquoi construire une maison si on en a déjà une ? Nous allons commencer par répondre à cette deuxième question avant de voir les solutions qui s’adressent aux propriétaires qui souhaitent construire une dixième maison. Plan de l'articlePourquoi construire une maison si on en a déjà une ?Comment faire construire une maison quand on est déjà propriétaire ?Le crédit-relaisLe prêt achat-reventeFaire construire quand on est déjà propriétaire est-ce la meilleure option ? Pourquoi construire une maison si on en a déjà une ? A lire aussi Immobilier d’entreprise solutions pour réduire les coûts C’est une question tout à fait légitime et qui l’est d’autant plus encore si l’on n’a pas les moyens de se faire construire une deuxième maison. Alors, pourquoi se lancer dans ce projet plutôt risqué. En fait, la réponse est très simple. Si de nombreuses personnes pensent se construire une nouvelle maison, c’est sans doute parce qu’elles ne se sentent pas bien chez elles. Elles veulent alors construire une nouvelle vie qui commence bien évidemment par la construction d’une nouvelle habitation. Le souci c’est que, quand on n’en a pas les moyens et qu’on a encore un crédit immobilier à payer, on ne peut pas souscrire à un nouveau prêt immobilier. C’est là que la question se pose comment faire construire une maison quand on est déjà propriétaire ? Une question à laquelle nous allons répondre tout de suite. A lire également Comment anticiper un crédit immobilier ? En effet, on ne peut pas souscrire à un prêt immobilier tant qu’un autre est toujours en cours. Ainsi, si on ne peut pas le faire par ses propres moyens, il n’y a, a priori, aucune solution pour se faire construire une deuxième maison. Du moins, c’est ce que de nombreuses personnes pensent. Mais comme vous allez le voir, cette situation n’est pas sans solution. En fait, il n’existe pas une, mais deux solutions qui offrent aux propriétaires la possibilité de se construire une deuxième maison même si l’on a encore un crédit immobilier en cours. Les voici le crédit-relais et le crédit achat-revente. Le crédit-relais Le crédit-relais est un crédit accordé par la banque si l’ancienne maison était mise en vente lorsque la nouvelle serait terminée. En fonction de la valeur estimée de cette ancienne maison, la banque versera alors entre 50 % et 80 % au propriétaire pour financer la construction de sa nouvelle maison. Si un crédit immobilier est encore en cours, la banque rachètera ce crédit qui sera donc déduit aux 50 % – 80 % qu’elle accordera. Si l’ancienne maison est estimée à 100 000 € et que le propriétaire à une somme de 20 000 € de crédit immobilier à rembourser, la banque lui versera alors, entre 30 000 € et 60 000 € de prêt pour le financement de la nouvelle construction. Le prêt achat-revente Le prêt achat-revente se base pratiquement sur le même principe que le crédit-relais. Là où le prêt achat revente est intéressant, c’est que la revente de votre ancienne maison sera considérée comme un apport différé, ce qui vous acquittera de tout intérêt. Toutefois, si vous avez besoin d’un montant supérieur à l’estimation de votre bien immobilier rachat de crédit immobilier inclus, la différence sera considérée comme un crédit que vous remboursez mensuellement comme tout autre crédit. Faire construire quand on est déjà propriétaire est-ce la meilleure option ? La plupart des investissements actuels se fait par l’intermédiaire de l’immobilier. Il faut dire que c’est un placement plutôt sécurisé et qui permet de réaliser facilement une plus-value en cas de revente. Maintenant, vous vous doutez bien que vous avez aussi d’autres solutions pour investir, vous créer un patrimoine et mettre votre famille à l’abri. Pour répondre à la question de cette rubrique, là encore, nous n’allons pas vous surprendre. Trouver la meilleure solution dépend évidemment de votre profil. Il nous est donc impossible de vous affirmer que telle ou telle solution est la meilleure de toutes. Ce qui peut être vrai pour vous, ne le sera pas forcément pour votre voisin, votre collègue, votre frère. Nous ne saurions que trop vous conseiller de faire le point sur votre situation personnelle, en allant consulter un gestionnaire de patrimoine. Étant donné qu’il s’agit de son métier, il sera en mesure de faire le point sur votre situation actuelle vous proposer des solutions adaptées vous conseiller sur la meilleure solution Si vous ne savez pas comment trouver un conseiller en gestion de patrimoine réputé, allez sur le site en cliquant sur le lien. Vous y trouverez des informations complémentaires pour vous confirmer ce que nous venons de vous dire. Vous y trouverez également d’autres pistes pour faire fructifier vos économies. Vous pourrez aussi bénéficier de précieux conseils pour préparer votre retraite, réaliser des placements financiers, trouver une assurance vie ou encore investir dans l’immobilier. Vous pourrez également obtenir des informations, dans le cas d’une succession ou encore pour réduire votre fiscalité. Peu importe votre objectif, vous serez parfaitement accompagné. Pour obtenir tous ces renseignements, il vous suffit de renseigner vos coordonnées et vous trouverez un conseiller qui vous recontactera. C’est aussi simple que cela.

Il est impossible de bâtir une résidence sur un terrain non constructible, quelle que soit sa superficie. Vous pouvez en revanche construire toutes sortes de petits abris de jardin à condition que leurs dimensions n’excèdent pas 2 m² de surface au sol et 1,5 m de hauteur sous plafond. Notons tout de même que le Plan Local d’Urbanisme peut aussi interdire ces dernières si votre terrain est à risque inondable, en zone sismique…. Installations à titre précaire sur un terrain non constructible Toutes sortes d’installations à caractère temporaire peuvent potentiellement être installées sur le terrain. C’est le cas des tentes de camping par exemple et de tout le matériel associé. Ainsi, vous pouvez très bien utiliser votre terrain non constructible comme espace de vacances. Toutefois, il vous faudra la plupart du temps obtenir l’autorisation de la Mairie de votre commune pour ne pas vous situer dans l’illégalité pour les structures telles que les camping-cars ou encore les roulottes. Cette autorisation d’urbanisme est nécessaire dès lors que votre équipement est installé sur le long-terme plus de 3 mois en règle générale et que sa mobilité est donc remise en cause. L’article R. 443-2 du Code de l’urbanisme exige en effet que la structure reste mobile à tout moment. Notons que les autorisations sont dispensées ou non selon délibération du conseil municipal et en fonction du zonage associé à votre terrain. En zone N naturelle par exemple, les chances d’obtenir l’accord de la commune sont beaucoup plus réduites qu’en zone industrielle. Renseignez-vous auprès de votre Mairie. Dans tous les cas, n’allez jamais à l’encontre de la loi ! Vous vous exposez à une amende de 1200 € au minimum pour cette infraction pénale. Terrain non constructible les autres types d’installations Outre les cas énoncés ci-dessus, il est également possible de tirer parti de votre parcelle non constructible en y créant un vaste potager, des plantations fruitières ou encore en y développant un site de loisirs sportifs ou naturels accrobranche, équitation…, par exemple. Cas particulier une construction existante sur un terrain non constructible Enfin, il est tout à fait possible d’acheter un terrain non constructible qui comprend déjà une construction existante. C’est le cas notamment si le terrain a perdu sa nature constructible récemment. Dans ce cas, vous pouvez habiter dans ce bâtiment, en gardant en tête qu’un agrandissement sera sans doute impossible. Au besoin, des travaux d’aménagement intérieur pourront être entrepris.

publié le 21/03/2015 162 commentaires Construire en Zone naturelle du PLU Les règles de construction en zone naturelle modifiées par la Loi ALUR A l’occasion de la révision du Plan Local d’Urbanisme, la Commune peut insérer les nouvelles dispositions de la Loi ALUR. A titre exceptionnel, la Commune peut délimiter dans les zones naturelles de son Plan Local d’Urbanisme, des Secteurs de Taille Et Capacité d’Accueil Limitées dits STECAL. Dans ces STECAL peuvent être autorisées Des constructions, Des aires d’accueil et terrains familiaux locatifs destinés à l’habitat des gens du voyage, Des résidences démontables constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs. La délimitation des STECAL sous contrôle La Commune devra obtenir l’avis favorable de la Commission départementale de la nature des sites et des paysages pour délimiter ces secteurs dans son PLU, qui précisera les conditions de constructibilité. Voir Article 157 – 6° de la Loi ALUR . L’article L 151-13 du Code de l’urbanisme modifié par la LOI ELAN du 23 novembre 2018 établit une liste non exhaustive des critères exceptionnels permettant la qualification des STECAL, en fonction des caractéristiques du territoire, du type d’urbanisation du secteur, de la distance entre les constructions ou la desserte par les réseaux ou équipements collectifs. Le changement de destination des bâtiments en zone naturelle La Commune, peut désigner dans son PLU – Plan Local d’Urbanisme, les types de bâtiments pour lesquels est autorisé le changement de destination selon l’article L 151-11 du code de l’urbanisme qui dispose “Dans les zones agricoles, naturelles ou forestières, le règlement peut 2° Désigner, en dehors des secteurs mentionnés à l’article L. 151-13, les bâtiments qui peuvent faire l’objet d’un changement de destination, dès lors que ce changement de destination ne compromet pas l’activité agricole ou la qualité paysagère du site. Le changement de destination est soumis, en zone agricole, à l’avis conforme de la commission départementale de la préservation des espaces agricoles, naturels et forestiers prévue à l’article L. 112-1-1 du code rural et de la pêche maritime, et, en zone naturelle, à l’avis conforme de la commission départementale de la nature, des paysages et des sites.” Il ne s’agit pas pour la Commune d’identifier chaque bâtiment concerné sur sa commune. Il s’agit d’identifier un type de bâtiment, décrit dans le règlement du PLU. Ces nouvelles dispositions de la Loi ALUR pourront être appliquées sous le contrôle de la commission départementale de la nature, des paysages et des sites. L’extension des bâtiments d’habitation situés en zone naturelle La Commune peut autoriser l’extension d’un bâtiment existant dans le respect de la qualité paysagère du site insertion dans l’environnement, compatibilité avec le maintien du caractère naturel de la zone. Selon l’Article L 151-12 du code de l’urbanisme “Dans les zones agricoles, naturelles ou forestières et en dehors des secteurs mentionnés à l’article L. 151-13, les bâtiments d’habitation existants peuvent faire l’objet d’extensions ou d’annexes, dès lors que ces extensions ou annexes ne compromettent pas l’activité agricole ou la qualité paysagère du règlement précise la zone d’implantation et les conditions de hauteur, d’emprise et de densité de ces extensions ou annexes permettant d’assurer leur insertion dans l’environnement et leur compatibilité avec le maintien du caractère naturel, agricole ou forestier de la dispositions du règlement prévues au présent article sont soumises à l’avis de la commission départementale de la préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers prévue à l’article L. 112-1-1 du code rural et de la pêche maritime.“ L’article 25 VI de la loi n° 2014-1170 du 13 octobre 2014 d’avenir pour l’agriculture, l’alimentation et la forêt, publiée le 14 octobre 2014, autorise l’extension des bâtiments d’habitation situés en zone agricole ou naturelle N ou A. Cela ne doit pas compromettre l’activité agricole ou la qualité paysagère du site. Le règlement du PLU doit préciser les conditions qui permettent la compatibilité de ces extensions avec le caractère de la zone dans laquelle elles se situent. Les STECAL zones d’exception au sein des zones naturelles Dans beaucoup de communes rurales, subsistent des “pastilles” appelées STECAL. Imaginons une petite pastille sur un plan de zonage pour délimiter un micro secteur en zone naturelle où sont autorisées les constructions. Selon l’article L 151-13 du code de l’urbanisme “Le règlement peut, à titre exceptionnel, délimiter dans les zones naturelles, agricoles ou forestières des secteurs de taille et de capacité d’accueil limitées dans lesquels peuvent être autorisés 1° Des constructions ; 2° Des aires d’accueil et des terrains familiaux locatifs destinés à l’habitat des gens du voyage au sens de la loi n° 2000-614 du 5 juillet 2000 relative à l’accueil et à l’habitat des gens du voyage ; 3° Des résidences démontables constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs. Il précise les conditions de hauteur, d’implantation et de densité des constructions, permettant d’assurer leur insertion dans l’environnement et leur compatibilité avec le maintien du caractère naturel, agricole ou forestier de la zone. Il fixe les conditions relatives aux raccordements aux réseaux publics, ainsi que les conditions relatives à l’hygiène et à la sécurité auxquelles les constructions, les résidences démontables ou les résidences mobiles doivent satisfaire. Ces secteurs sont délimités après avis de la commission départementale de la préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers prévue à l’article L. 112-1-1 du code rural et de la pêche maritime. Leur caractère exceptionnel s’apprécie, entre autres critères, en fonction des caractéristiques du territoire, du type d’urbanisation du secteur, de la distance entre les constructions ou de la desserte par les réseaux ou par les équipements collectifs.” Le PLU en cours de révision ouvre la porte aux négociations C’est le moment idéal pour tout propriétaire foncier de se manifester et de solliciter l’examen de sa situation par la Commune. Constituer son dossier de demande de modification de zonage, nécessite une bonne connaissance de ses droits. Il est important d’être réactif et d’intervenir le plus en amont possible. Le dossier doit être présenté et négocié avec les services de la collectivité qui le validera et l’intègrera à son projet de PLU qui sera par suite présenté tant à la commission de préservation des espaces agricoles, naturels et forestiers, qu’à l’enquête publique quelques mois plus tard. Articles similaires Recevez votre guide offert Rechercher sur le site 162 réflexions sur “Construire en zone naturelle du PLU” Océane Bonjour , Je suis actuellement à la recherche d’un maison avec du terrain pour faire mon élevage de chien et ma pension pour chien,chat et chevaux Aujourd’hui, j’ai potentiellement trouvé la maison cependant, j’ai une partie des terres terre collé à la maison qui est noté NV secteur de vallée avec paysage protégé ,j’aurais voulu faire mes chenils dessus sans détruire la faune ,mais si je comprends bien cela n’a pas possible ? Si besoin sur Géoportail, j’ai la commune pour voir car tout est en NV 72150 St fraimbault Merci à vous Jasmine Jovanovic Bonjour, Vous êtes autorisé à faire ce qui est autorisé dans le règlement écrit du PLU correspondant au zonage de la parcelle. Pierre Bonjour Jasmine, Tout d’abord merci pour la qualité du contenu que vous proposez sur votre site et pour votre disponibilité dans les réponses aux commentaires, j’ai appris beaucoup en vous lisant. Je vous écris aujourd’hui par rapport à un projet de division de maison en plusieurs logements distincts, il s’agit d’une grande maison actuellement située en zone U mais qui sera reclassée en zone naturelle dans le nouveau PLU de la commune au cours de l’année 2022. Lors de mes échanges avec les services de l’urbanisme, on m’a d’abord répondu qu’aucune création de logements n’est possible en zone N, puis lorsque j’ai objecté que ce n’était nullement mentionné dans le règlement écrit du PLU, on m’a alors dit que c’était la loi ALUR qui réglementait qu’en zone naturelle aucune création de logements n’était autorisée. Je n’ai trouvé mention de cette règle nulle part, je précise qu’il s’agit d’une division au sein du bâti existant et qu’aucune création de surface de plancher n’est nécessaire. Y a-t-il une réalité juridique dans la réponse de l’urbanisme à ma requête ? Merci de votre future réponse Jasmine Jovanovic Bonjour Pierre, Merci pour votre message. Compte tenu des enjeux, vous auriez intérêt à vous rapprocher d’un avocat spécialisé en urbanisme pour une consultation juridique. Il convient peut-être déjà de mettre en place une stratégie de maintien des règles applicables via un certificat d’urbanisme. Quant à la possibilité de diviser votre bien en plusieurs logements, cela nécessiterait étude du dossier par un avocat. Le coût d’avoir recours aux conseils d’un avocat est dérisoire face aux enjeux et risque de perdre un potentiel financier et valeur de l’ensemble.. SIMON Bonjour, Je suis propriétaire de deux parcelles, une constructible sur laquelle il y a une maison et l’autre non constructible car en zone Naturelle. La maison est en limite de la parcelle en zone Naturelle. Je souhaite créer une terrasse de 20 m2 en bois sur pilotis à moins de 60 cm du sol. La terrasse aura son emprise sur la parcelle en zone Naturelle. Quel type de demande je dois formuler pour avoir un accord du service de l’urbanisme la déclaration préalable de travaux ne semble pas couvrir ce cas. Merci pour votre aide. Cordialement, Patrice CR Bonjour à nouveau, je m’excuse, je me permets d’apporter un complément d’informations à mon précédent commentaire, je me permets de donner des données supplémentaires. Au sein de notre commune, nous n’avons pas de PLU ou PLU-I, nous sommes apparemment en RNU, sous le régime nationale. En vous remerciant grandement quoiqu’il en soit pour votre immense travail. Respectueusement CR Jasmine Jovanovic Si le RNU s’applique, il y a une procédure à suivre comme je l’indique dans ma précédente réponse. La DDT s’assure que le terrain se situe dans les PAU Parties actuellement urbanisées schématique par rapport à votre question principale. Il faut se renseigner si un PLU intercommunal est en cours d’élaboration sur la commune. CR Bonjour, nous venons d’acheter un terrain agricole qui se situe dans un hameau, juste en dessous d’un groupement d’habitations immeuble comprenant la mairie et un logement communal + des maisons individuelles. Ce terrain fait 1500m2, possède un chemin d’accès privé à refaire + une desserte par voie communale. En sa bordure se trouve les bornes électricité, eau et tout à l’égout. Nous souhaitons faire une demande pour passer ce terrain en constructible. Avec ces données, pensez-vous cela possible, et si oui par quelle procédure STECAL, déclassement… ? En vous remerciant. Respectueusement. CR Jasmine Jovanovic Bonjour, Le raccordement aux réseaux publics n’est pas une condition suffisante. C’est beaucoup plus compliqué que cela. La phase 1 du programme de demande de modification de zonage nous permet de collecter les informations essentielles, et éléments précis de la réglementation d’urbanisme en vigueur afin d’évaluer les chances de succès d’une telle démarche en fonction des circonstances de l’espèce. Madeleine Ehrenborg Bonjour, Je souhaite acquérir une parcelle de 750m2 en Zone NP sur laquelle se situe una maison de 80m2 de plein pied en mesurant les murs extérieurs et 60m2 en mesurant l’ intérieur épaisseur de murs de 50cm en intérieur et extérieur . Le PLU mentionne La réhabilitation d’habitations et de chalets d’alpage à vocation agricole devra se faire strictement dans l’emprise du bâtiment préexistant. Est ce que que cela signifie que l’on peut uniquement rénover ou est ce aussi posisble de construire du neuf à la place de l’ancen. Si possible de faire du neuf faut il se baser sur les murs extérieurs ou la surface plancher intérieur? Merci Nol Bonjour, Je possède une yourte 49m². Je souhaite acheter un terrain en zone N STECAL Ntr = secteur naturel permettant le développement de l’habitat et des activités troglodytiques Sur le terrain il y a déjà des petits bâtis, en construction légère environ 30m², qui ont été construit il y a 20 ans, sans déclaration préalable, et une cave troglodytique de 20m²…. Le PLUI, indique avant tout que dans la zone N et ses secteurs, l’installation de caravanes, de résidences mobiles ou toute autre installation légère constituant l’habitat permanent ou temporaire est interdite. Et , dans le PLUI en zone Ntr, il est indiqué que sont admises les changements de destination ayant la vocation de “logement”, “hébergement”, “restauration”, “hébergement hôtelier et touristique”, “activités de services ou s’effectue l’accueil d’une clientèle” si l’ensemble des conditions suivantes est réuni – l’intégration à l’environnement doit être respecté; – la cavité est sécurisée, – la desserte existante par les réseaux est satisfaisante et le permet. Si je comprend bien c’est une zone ou l’on peut habiter!!! par contre la cavité est mal placé pour réaliser une habitation, elle pourrait me servir d’atelier d’artisanat mais le plu interdit l’artisanat dans cette zone… Est ce que le bâtit existant non cadastré peut servir d’habitat et puis-je mettre une yourte en annexe??? En effet le PLUI, autorise aussi les annexes de 100m² sur cette zone STECAL…. mais je pense que cela est exclusivement pour les habitats troglodytique… J’ai du mal à suivre…. En vous remerciant de votre aide, Nol Julie Druelle Bonjour, Nous avons acheté une maison dans une zone naturelle sur une parcelle de 600m2. Pour nos travaux de baies vitrées, … nous sommes passés par la mairie et les bâtiments de france. On nous a expliqué que nous pouvons construire des annexes comme un abri de jardin, un garage, … sans problème en faisant une déclaration de travaux. Seulement, étant dans une zone touristique, de passage de randonnée, et cette zone ne présentant aucune possibilité de restauration ni à boire ni à manger sur des plusieurs kilomètreset autre je voulais construire un chalet pour installer mon activité de restauration rapide. Je souhaite mettre ce chalet du coup comme annexe au bout de mon jardin à 5 mètres de mon habitation, mais une personne de l’urbanisme m’a dit que je n’avais pas le droit, je ne comprend pas. Pourquoi ai-je le droit de faire un garage mais pas un chalet pour faire à manger pour les gens? Aidez-moi s’il vous plait Merci Frédéric Bonjour, Propriétaire d’un grand terrain en zone N2 avec un bâtiment à usage d’habitation, j’ai sondé le service urbanisme de ma ville sur deux points qui n’apparaissent pas dans le PLU le STECAL et l’extension des bâtiments d’habitation situés en zone naturelle. On me répond que ces deux dispositifs de la loi ALUR ne sont pas obligatoires dans un PLU et que la mairie à fait le choix de ne pas les appliquer. Pourriez vous me dire si ce sont réellement des dispositifs “optionnels” et s’il existe une possibilité de “contraindre” l’urbanisme à la bonne application de cette loi notamment dans la situation actuelle avec une révision du PLUi qui vient tout juste de commencer? Merci de votre aide Jasmine Jovanovic Bonjour, Si vous souhaitez formuler une demande de zonage STECAL, il faut constituer un dossier argumenté dans le cadre d’une demande de modification de zonage. Selon l’article L 151-12 du code de l’urbanisme “Dans les zones agricoles, naturelles ou forestières et en dehors des secteurs mentionnés à l’article L. 151-13, les bâtiments d’habitation existants peuvent faire l’objet d’extensions ou d’annexes, dès lors que ces extensions ou annexes ne compromettent pas l’activité agricole ou la qualité paysagère du site. Le règlement précise la zone d’implantation et les conditions de hauteur, d’emprise et de densité de ces extensions ou annexes permettant d’assurer leur insertion dans l’environnement et leur compatibilité avec le maintien du caractère naturel, agricole ou forestier de la zone.” Ainsi, la commune intègre dans le règlement écrit de son Plan Local d’Urbanisme que les extensions sont autorisées dans les limites qu’elle détermine, que les annexes sont autorisées dans la limite qu’elle détermine, à une distance maximale de l’habitation principale que la commune détermine également si elle le souhaite. Comme le mentionne le texte, la commune qui établit son parti d’aménagement peut estimer que ces autorisations seraient de nature à nuire à la qualité paysagère du site sur certains secteurs, et donc à ne pas autoriser extensions.. Tout cela s’analyse selon les circonstances locales et caractéristiques propres aux parcelles et secteur de ces parcelles. Tony Bonjour, Etant propriétaire d’un terrain dans une commune au RNU les accès voirie, eau électricité sont très proches du terrain, je m’interroge sur les possibilités de faire une demande de STECAL afin d’y construire ma résidence principale en bois-terre-paille. Je résidais dans cette commune très peu peuplée et l’équipe municipale serait d’accord pour justifier la demande afin d’éviter le dépeuplement de la commune. Une procédure est-elle possible? Ou suis-je en train d’espérer en vain? D’avance merci, Tony Jasmine Jovanovic Bonjour, Selon l’article L 151-13 du code de l’urbanisme Le règlement peut, à titre exceptionnel, délimiter dans les zones naturelles, agricoles ou forestières des secteurs de taille et de capacité d’accueil limitées dans lesquels peuvent être autorisés 1° Des constructions ; 2° Des aires d’accueil et des terrains familiaux locatifs destinés à l’habitat des gens du voyage au sens de la loi n° 2000-614 du 5 juillet 2000 relative à l’accueil et à l’habitat des gens du voyage ; 3° Des résidences démontables constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs. Il précise les conditions de hauteur, d’implantation et de densité des constructions, permettant d’assurer leur insertion dans l’environnement et leur compatibilité avec le maintien du caractère naturel, agricole ou forestier de la zone. Il fixe les conditions relatives aux raccordements aux réseaux publics, ainsi que les conditions relatives à l’hygiène et à la sécurité auxquelles les constructions, les résidences démontables ou les résidences mobiles doivent satisfaire. Ces secteurs sont délimités après avis de la commission départementale de la préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers prévue à l’article L. 112-1-1 du code rural et de la pêche maritime. Leur caractère exceptionnel s’apprécie, entre autres critères, en fonction des caractéristiques du territoire, du type d’urbanisation du secteur, de la distance entre les constructions ou de la desserte par les réseaux ou par les équipements collectifs.” Vous pouvez déposer votre demande de certificat d’urbanisme opérationnel pour vous assurer de la faisabilité du projet avec un courrier d’accompagnement qui expose le cadre de votre demande, voire le courrier de soutien du maire à votre projet. Bonjour, j’ai restauré un wagon de train pour y ouvrir un restaurant. Deux ans de travaux. J’ai obtenu l’autorisation de sncf réseau pour le placer sur l’ancienne voie férrée devant la gare de Cajarc Lot La mairie a “oublié” de m’avertir que je suis en zone N donc incosntructible, et interdite a tout commerce ! Le PLUi est en révision, le plan STECAL est donc possible ? Je dois attendre la fin de la révision pour obtenir le STECAL ? on m’a dit pas avant 2 ou 3 ans … merci de votre aide, je suis désespéré. Jasmine Jovanovic Bonjour, Vous devez intervenir dès maintenant et ne surtout pas attendre la fin de la révision. Il convient de préparer un dossier de présentation de votre projet, avec étude de marché et business plan pour conforter la crédibilité et pérennité de votre projet à cet emplacement. Il convient de formuler votre demande officielle lettre RAR argumentée d’adopter un zonage adéquat dans le futur PLU. Pour un accompagnement dans vos démarches, je vous invite à vous reporter à la Phase 1 du programme de demande de modification de zonage sur le site. Jasmine Jovanovic Bonjour, Le PLU fixe les conditions d’occupation du sol selon les dispositions du code de l’urbanisme qui énumères les différentes destinations du sol habitat, hébergement, commerce, artisanat etc.. Le règlement en vigueur de zone naturelle doit interdire toute occupation du sol autre que celles énumérées dans un autre article. Votre cas est particulier, et il conviendrait d’entamer les échanges avec les auteurs du PLU intercommunal. Vous trouverez les coordonnées du référent urbanisme/planification sur le site de la communauté de communes /d’agglo/métropole ? Ou demandez tout simplement à la mairie de vous donner les coordonnées. Il est possible de faire des révisions accélérées de PLU sur certaines communes quand c’est justifié. Malheureusement, la machinerie administrative est si lourde à mettre en œuvre qu’ils ne le font pas pour satisfaire à la demande d’un particulier. Ils risquent donc de vous dire d’attendre que la PLU i soit finalisé ce qui peut prendre des années effectivement. Il faudrait faire étudier votre dossier pour voir quelle solution peut vous faire sortir de cette situation délicate en fonction des caractéristiques propres à votre dossier. Robin Kyriazis Bonjour, Ma famille possède un terrain d’un hectare depuis 25 ans. Il s’agît d’une zone N mais un permis avait été obtenu de par la dimensions du terrain un hectare au minimum, 10 000m². Nous souhaiterions à présent séparer le terrain afin que nous puissions construire une seconde maison, à l’opposé. Cela donnerait environ 4500m². Autour de nous, plusieurs voisins ont bien moins de 2000m² de terrain, mais sont présents depuis autant de temps, voir plus. À moins de 50 mètres du terrain 4 nouvelles maisons à moins de 2 mètres d’écart les unes des autres, sont en constructions ou ont été construites. Ce terrain est en zone A. La ville ne cesse de construire en son centre afin d’augmenter sa population. Quels sont les points sur lesquels nous pouvons nous appuyer lors de notre demande de changement du PLU ? – Construction récentes à proximité ? photo aérienne + sur place – Terrain, même séparé, plus grand que la majorité des voisins, donc ne créant l’effet ” les uns sur les autres” – Dans la politique de la ville qui est de s’agrandir – Accès à tous les raccordements ils sont le long du terrain, donc aucun problème – Notre désir de conserver un maximum de zone naturelle ? – Le fait que nos familles sont sur cette ville depuis plus de 25 ans ? ect… Pouvez-vous me donner d’autres éléments, tout ce qui pourrait faire changer cette zone ? Je vous remercie grandement. Ce projet serait l’aboutissement d’une vie, et je ne souhaite pas faire de faux pas pour cette demande. Jasmine Jovanovic Bonjour, Vos arguments sont objectifs toutefois je ne peux donner pour ma part vous proposer d’autres arguments sans avoir aucune connaissance du dossier… Les dossiers d’urbanisme sont beaucoup plus complexes que ne le pensent les gens, multifactoriels beaucoup trop longs à expliquer via le blog. C’est dans ce contexte que je propose un échange, permettant de faire une première analyse des données propres au dossier et caractéristiques propres au terrain dans le cadre de la phase 1 du programme d’accompagnement dans la demande de modification de zonage FALLOT bonjour est il vrai que si mon terrain de 3 hectares en centre bourg et classé N, est longé sur 3 de ses cotés par des maisons, que l’on ne peut nous refuser de le passer en constructible?? merci pour votre réponse Edith Jasmine Jovanovic Bonjour, C’est beaucoup plus complexe que cela. Cela nécessite étude du dossier. Je vous invite à suivre la procédure de la Phase 1 du programme de demande de modification de zonage Bien cordialement Horvais Benoît Bonjour, Je souhaite m’installer comme maraicher Bio en louant des terres situées en ZNs Zone Naturelle du site inscrit du Pays d’Auge. La Mairie concernée m’a répondu que je ne peux rien construire petit bâtiment pour matériel et point de vente, même pas poser des serres. Cela n’est il pas en contradiction avec la loi ALUR ? Je comprends que dans le cas de bâtiments agricoles ou forestier en ZN, les PLUIs ne peuvent interdire les constructions nécessaires à l’exploitation. Ai je mal compris ? Merci d’avance pour votre avis. Marchetti Vanessa bonjour, j’aurais besoin d’un renseignement s’il vous plait. je vais faire l’achat d’un terrain classé zone N avec possibilité de changement de situation et aucune construction ni abrie de jardin ni hangar, le terrain étant un champs . Pouvez vous me dire s’il vous plait quelle sont les possibilités sur le terrain ? Cordialement Jasmine Jovanovic Bonjour, ce qui est autorisé ou interdit est détaillé dans le réglement écrit du Plan Local d’urbanisme. Eugène Bonjour, une zone est classée N sur le PLU de la commune. il y a une ruine d’habitation sur l’une des parcelles de la zone. Est-ce que je peux la déconstruire entièrement et la reconstruire a l’identique au même endroit ? Est-ce que j’ai besoin d’un permis de construire ? puisqu’une construction existait déjà ? Merci de votre réponse ! Jasmine Jovanovic Bonjour, Si vous disposez du permis de construire initial de la ruine, la reconstruction à l’identique peut être autorisée sous condition. Si pas de permis, il faut étudier le dossier en fonction des éléments propres. veronique Bonjour, je souhaite faire une demande pour la réhabilitation d’une dépendance plus une extension de 30 % dans le but d’exercer dans ces locaux une activité artisanale cependant le terrain sur lequel il se trouve est classé N dans la carte communale de la commune, que puis je faire pour que cela change et pour que je puisse y créer mon activité ? Qui établit la carte communale ? Jasmine Jovanovic Bonjour, Il convient de demander au Maire la modification du zonage affecté à votre parcelle dans la carte communale. Le zonage s’il ne crée pas une zone artisanale peut identifier votre bâtisse pour changement de destination autorisé en activité artisanale si sa situation, ses caractéristiques propres, et environnement le permettent bien entendu. Il faut que cela soit justifié. Nadia Bonjour je viens vers vous car je recherche une information j habite en zone naturelle et on viens de me dire que je n avais pas le droit d avoir ma jument sur mon terrain attenant a ma maison, la jument a un abri demontable comme l ecigence le plu. J aimerai savoir se que dit la lois. Es ce que quelqu un peux m aider s il vous plait merci Jasmine Jovanovic Bonjour, Si le PLU autorise cet abri, il n’y a à priori pas de raison légitime que la collectivité s’oppose à la présence de votre jument. C’est plutôt à eux de justifier par le texte de loi qui correspond à leur demande.. Dubarry virginie Bonjour Je suis en cours d achat d un terrain classé zone n de 7100 m2 ,un chalet existe déjà de 24 m2 ainsi une petite bâtisse en agglo de 7 m2 . J aimerais savoir ce qu il est possible d y faire ,cabanes perchés ? Y mettre un Mobil home ? Faire une terrasse en palette autour du chalet Une rivière borde le terrain sur 200 m Il n y a n y l eau ni l electricite Si vous avez des infos et des astuces merci beaucoup muller bonjour, nous avons acheté un terrain de 3600 m2 en charente maritime il y a quelques mois. le haut du terrain fait 1200m2 et est en zone UC, le reste est en zone NPR avec partie boisé et une rivière au bout du terrain . nous souhaitons construire dans la zone npr un abris de 14m2 pour pouvoir dormir quand nous venons entretenir le terrain certain weekend car nous avons deux enfant en bas age et le camping n’est pas pratique. Ce serai un abris sur pilotis sans fondation pour n’avoir aucune emprise au sol et n’avoir qu’un moindre impacte sur le lieu, nous installerions des toilette sèche et un récupérateur d’eau pour si on a se lavé ou laver quelque chose et ne déversé aucune eau dans la nature. pas d’eau courante ni d’électricité nous ne souhaitons pas denaturé le lieu ou posé soucis a la naturemais avoir un lieu pour venir sur place et proceder a l’entretient periodique du terrain. pensez vous que cela serais possible ?ou faudrait t’il faire une demande différente? je c’est que vous n’avez pas de boule de cristale mais juste une indication nous irais bien. merci d’avance pour votre réponse Jasmine Jovanovic Bonjour, Je l’ai indiqué des dizaines de fois dans les questions réponses, vous trouverez ce qui est autorisé et interdit sur votre terrain dans la réglementation d’urbanisme en vigueur sur la commune. Je ne peux pas deviner ce qui figure dans cette réglementation locale, et ne peux donc vous donner des indications. D’où la boule de cristal ! 🙂 Ping Loi ALUR et STECAL ou les pastilles pour construire en toute légalité - Projets Alternatifs Partagés helene maiffredy Bonsoir, nous aimerions créer des logements insolites mais à chaque fois on se heurte au plu, en général les terrains nous ou les habitations avec terrain suffisamment grand sont en zone agricole ou vont passé en zone agricole, y a t il moyen de faire changer un zonage ? Merci de votre réponse Jasmine Jovanovic Bonjour, Si une procédure en cours permet d’envisager cette modification de zonage, il convient de préparer votre dossier à présenter au maire, et développant l’aspect intérêt général/développement tourisme en cohérence avec les documents du PLU PADD… LOMONACO Bonjour, Avec 2 amies, nous souhaitons racheter un camping dans la Drôme. Celui-ci était classé en aire naturelle sur le précédent PLU. À l’occasion de la révision du PLU, il a été reclassé en camping en zone N mais sous le régime STECAL. Notre problème est que nous souhaitons y installer des HLL chalets et que nous rencontrons des réserves ou de la méconnaissance de la part de la mairie et de la communauté de Communes qui maintiennent que sur une zone N, on ne peut pas envisager ce type d’implantation qui est un atout dans le cadre d’une exploitation de camping. Ces personnes n’ont pas l’air d’être au courant de ce qui est permis sur ces pastilles STECAL. Merci pour votre aide et pour vos articles. Jasmine Jovanovic Bonjour, Ce qui est autorisé sur ce STECAL est écrit noir sur blanc dans la réglementation d’urbanisme du PLU. Il faut étudier le réglement écrit du PLU relatif à ce STECAL. Royer J Bonjour Merci pour toutes ces informations, très lisibles. Propriétaire d’un terrain en Zone NP avec un hangar dessus je voudrai le faire passer en zone constructible au moins la partie avec le hangar. On me rétroque que cela étendrai la zone urbaine et grigoterai la zone Np. Quel argument/loi puis-je invoquer ? Bien cordialement Jasmine Jovanovic Bonjour, L’urbanisme réglementaire est géré au niveau local = autorisé/interdit = règlement de zone. Et pourquoi = Rapport de présentation Tome des justifications des choix de zonage retenus. Les arguments à développer découlent notamment de cette analyse. Il peut en y avoir d’autres tels que inégalité de traitement avec les parcelles voisines, contradictions entre le PLU et la réalité de l’environnement de votre parcelle, etc… pascal Bonjour, Je souhaiter poser une question qui sera profitable pour tout le monde. Si la carte du PLU n’intègre pas un terrain situé sur le littoral car non cadastrée, quel sera le statut de ce terrain? U, N…? En cas de demande de permis, le PLU va t-il s’appliquer ou le RNU? merci Jasmine Jovanovic Bonjour, Le fait que le terrain soit non cadastré signifie probablement que le terrain appartient à l’Etat ou à la collectivité domaine public. Cela ne signifie pas que le RNU s’applique puisqu’il y a un PLU qui couvre l’intégralité d’un territoire communal. bonjour jasmine jai un terrain a la limite de mon mur de jardin classe NDS et qui viens dapprendre que la commune a un projet de creation de cheminement doux,ce qui me rendrait la vie desagreable .quel sont mes droits et a qui madresser? puis-je refuser la creation sur mon terrain? vous remerciant d’avance Jasmine Jovanovic Bonjour Laurent, Impossible de répondre à une telle question sans étude du dossier, désolée. Leccia Bonjour Merci beaucoup pour cet article qui est très intéressant. Je suis actuellement à la recherche d’une maison avec un grand terrain pour ma future activité professionnelle qui est une pension canine. A l’heure actuelle je me trouve un peu bloquée car je dois trouver un terrain ou il n’y a pas d’habitation à 100 mètres des habitations. Je ne suis pas considérée comme agricultrice car je ne fais pas de l’élevage. Mon soucis est que quand je trouve des habitations avec terrain, soit les terrains sont en zones agricoles ou en zones vertes. Ai-je le doit de faire construire un chenil sur ces zones? Merci d’avance pour votre réponse. Cordialement Jasmine Jovanovic Bonjour, Je ne sais plus comment et où afficher l’info. Je ne peux deviner ce que ces zones vous autorisent à faire…Le Maire élabore sa propre réglementation, téléchargez les guides gratuits sur ce site… Donc, vous devez connaitre pour un terrain donné son zonage et disposer du règlement écrit pour savoir ce qui est autorisé sur ce terrain donné dans cette commune donnée.. Et si vous voulez gagner du temps et avoir une info fiable, faîtes une demande de certificat d’urbanisme opérationnel sur le terrain en question. Gratuit à la portée de celui qui dispose des références cadastrales. CF. Mon guide gratuit. Bien à vous JAsmine Masouari Bonjour je vais bientôt acheter un terrain en zone N , accolé à une zone UE , pour le prix de 3000€ + frais de notaire 1200m2 , penser que cela et une bonne affaire et que le terrain peut devenir constructible un jour ? Jasmine Jovanovic Bonjour ! Ma boule de cristal me dit “ptet bien …” 🙂 Il faut étudier le dossier ! La proximité à une zone UE est toutefois un premier bon pas vers un éventuel déclassement de terrain. Jasmine – Droit sur terrain Marie Bonjour, je suis propriétaire d’un terrain en zone N. Il est précisé dans le PLU que toutes les occupations et utilisations du sol sont interdites. Nous avons une yourte non équipée assimilée à une tente, avons nous le droit de camper le week-end sur ce terrain? En vous remerciant! Jasmine Jovanovic Bonjour, Je pense que vous donnez la réponse à votre question, après que se passe-t-il dans le cadre d’un camping dit sauvage ? Je l’ignore, je ne le pratique pas assez ! 🙂 Jasmine – Droit sur terrain Sylvain ESSAYAN Sylvain Nous avons un terrain de 6000m2, qui était en zone AUH2, avec raccordement au réseau eau potable depuis 1987, pluvial, transformateur EDF, nous sommes bloqués par une personne de la Métropole, qui nous a appliqué illégalement la bande des 100m de la loi Barnier, alors que nous disposons d’un contrat de la société des eaux de Marseille depuis 1987. Malgré la jurisprudence de l’interdiction d’appliquer, celle ci, sur un terrain “urbanisé Mr Cioni, Année 2000 Tribunal Aministratif n° 1060; Nous sommes la première parcelle en bordure de l autoroute, mitoyen au Nord à deux Zacs, lesquelles sont mitoyennes en continu sur 1Km300, avec 42 parcelles lotis, alors que nous sommes les premiers aprés le pont enjambant l’autoroute , avec la one UD1 au dessous. En plus, le PLUi, prévoit donc de classer, toutes les habitations existantes en Zone AUH2, en zone ….Nh, afin de conforter en plus des 100m , notre inconstructibilité alors que la zone Nh1 autorise sous certaines conditions la constructibilité . Merci infiniment pour votre retour ! Jasmine Jovanovic Bonjour Je ne peux deviner les motifs de ce classement qui doivent être explicités dans le rapport de présentation du PLU de votre Commune dans son Tome des justifications des choix de zonage. Seule une étude de votre dossier permettrait d’analyser les caractéristiques propres à votre terrain, et la légitimité de son classement au regard de ce RP, du PADD, du code de l’urbanisme. Candice Bonjour, J’ai un terrain en Zone N. J’aimerais y mettre une maison en kit donc démontable pour y vivre j’aimerais savoir si c’est possible ou non malgré toute là lecture j’ai du mal à comprendre. Jasmine Jovanovic Bonjour, Faîtes votre demande de certificat d’urbanisme opérationnel, vous aurez la réponse de la Commune sur la faisabilité de votre projet dans un délai de deux mois. Ce certificat accorde des droits acquis au maintien de la réglementation dans certaines conditions pendant 18 mois, vous dresse la liste exhaustive des contraintes d’urbanisme qui s’imposent à vous, et maintient le taux plus favorable de taxe d’aménagement. Il ne faut donc pas s’en priver, ce devrait être le premier réflexe chez tout porteur de projet propriétaire ou non du terrain. Il suffit de disposer des références cadastrales. Jasmine – Droit sur terrain Rodolphe Bonjour, Je suis actuellement propriétaire d’une parcelle de 6000m² avec une maison qui est classée dans deux zones une zone Nc Naturelle avec construction existante et zone N. Aujourd’hui j’aimerais séparer mon terrain et vendre la partie d’environ 1000m² qui se trouve en zone N . Est-ce possible de construire une nouvelle maison dans cette parcelle 1000m² en zone N? En effet, dans le PLU de ma commune la description de la zone N interdit une construction avec sous-sol mais ne précise pas autre mesure. Merci d’avance Bien cordialement Rodolphe Jasmine Jovanovic Bonjour, Faîtes votre demande de certificat d’urbanisme opérationnel, vous aurez la réponse sous deux mois. Je ne peux deviner les contraintes d’urbanisme sur votre zone, et ce que les différents règlements autorisent ou non. Il y a le règlement du PLU, il peut y avoir celui du PPR, l’insuffisance des réseaux publics, etc… Jasmine – Droit sur terrain Bonjour, Je voulais vous demander un conseil. Je suis bien intéressé par l’achat d’un terrain dans la zone naturelle. Sur ce terrain nous avons deux maisons existantes depuis les décennies mais actuellement en mauvais état = la rénovation hors prix. Idéalement c’est de démolir une et de faire à sa place une maison neuve. A priori, après la démolition nous perdons le droit de construction… Comment nous pouvons transformer en parcelle constructible une micro partie de l’ensemble de la parcelle la surface d’une de maison actuelle + quelques mètres autour afin de pouvoir construire une maison ? Merci d’avance! Cordialement, Marc Jasmine Jovanovic Bonjour Marc, Là encore, cela demande une étude de dossier. La Mairie ne mettra pas un micro zonage constructible type zone U sur une parcelle. toutefois, elle peut identifier le bâti existant dans le PLU pour y autoriser les travaux de reconstruction, les extensions et annexes à ce bâti. Cela ne peut se faire qu’à l’occasion d’une procédure de révision du PLU. Lisez les articles et commentaires sur le BLOG 🙂 Jasmine – Droit sur terrain Thierry Bonjour Je possède un terrain de 2 hectares en zone NP dans un secteur touristique 2km des plages. J’ai pour projet de créer un PRL Parc résidentiel de loisir, pensez vous que ce soit faisable sur ce terrain ? Merci d’avance Thierry Jasmine Jovanovic Bonjour ! Attendez, je regarde dans ma boule de cristal ! 🙂 Si le règlement de zone NP autorise la création de ce PRL et que vous obtenez les autorisations nécessaires, je suppose que oui. Renseignez-vous auprès de la Mairie et organismes concernés, on ne peut répondre de manière générale à une question aussi précise. Jasmine – Droit sur terrain Nous sommes depuis 1997 propriétaires d’un bien en viager maison + terrain de 3300m2 constructible aux portes de Toulouse. Nous versons donc une rente au crédirentier. En 2003, le PLU a changé sans que nous en ayons connaissance, nous n’habitons pas sur place. Le créditrentier en revanche en a été avisé alors qu’il n’était plus propriétaire et il a donné son accord au commissaire enquêteur, sans nous en parler. La mairie n’a pas pris le soin de regarder QUI est le propriétaire. Nous avons appris le déclassement du bien tout à fait par hasard car depuis 2012 le créditrentier refuse de communiquer avec nous. L’entretien avec le maire pour une modification du PLU pour remettre le bien en ZU a échoué. Nous avons mis l’affaire au Tribunal administratif et après 3 années nous avons été audiencés la semaine dernière. Nous attendons le jugement sans trop d’espoir. Nous payons toujours la rente pour un bien qui vaut 0. Nous avons payé à ce jour 50000€ de rente pour rien. Ceci était un investissement pour notre retraite, on a tout faux. Que peut-on faire pour arrêter le massacre et récupérer un peu nos sous. Merci de votre réponse. Jasmine Jovanovic Bonjour, Je pense que vous devriez prendre contact avec un avocat. Toutefois, tout n’est peut-être pas perdu sur le zonage du terrain. Il conviendrait d’étudier si ce zonage naturel relève d’une erreur d’appréciation et si vous pouvez donc en démontrer l’illégalité. Auquel cas, il conviendrait de s’assurer des voies de recours. Il est aussi possible que la Commune soit en train de réviser le PLU ce qui vous permet de remettre votre demande sur la table. En effet, si vous obteniez gain de cause devant un tribunal pour faire annuler votre contrat, le vendeur serait-il solvable pour rembourser les frais engagés? A première vue, je pense qu’il convient de vous rapprocher de la Mairie pour savoir si une procédure de révision / modification du PLU est en cours, ou à quelle échéance cela est il prévu. Vous pouvez également déposer une demande de certificat d’urbanisme opérationnel sur la parcelle pour avoir les infos sur la réglementation et être détenteur d’un arrêté susceptible de recours pour excès de pouvoir. C’est gratuit et n’importe qui peut en faire la demande avec les références cadastrales du terrain. Pour plus de précisions, il y a beaucoup d’articles sur le blog vous permettant de comprendre les mécanismes ainsi que mes guides gratuits et payants. Tenez-nous informés Jasmine – Droit sur terrain Marjorie Bonjour, nous venons d’acheter un terrain de 8000m2 en zone N avec petit étang et riviere au bout de la parcelle. Nous souhaitons devenir maraîchers bio en permaculture et cultivateurs de divers champignons. Nous souhaitons aussi vivre sur le terrain en habitat minimalist et léger. Pouvez vous nous indiquer nos chances de pouvoir construire nous mêmes ce petit habitat et comment obtenir la loi stecal pour y vivre et ainsi devenir agriculteur sur le même terrain. d’autres personnes cultivent des terres à côté qui sont aussi classées zone N merci de vos réponses !! Jasmine Jovanovic Bonjour, Cela nécessite l’étude de votre dossier, la demande de création de STECAL se justifie-t-elle au regard des documents d’urbanisme applicables et des choix de justification de zonage retenus par la Commune. Vous pouvez construire un habitat permanent autonome vis à vis des réseaux publics en zone naturelle, je vous conseille de lire mes articles du blog et notamment Loi ALUR et habitat permanent démontable. Jasmine – Droit sur terrain Chérif Bonjour, J’ai acheté il y a un an un terrain non constructible en zone naturelle sur lequel il y a un cabanon principal et trois autres petits cabanons cadastrés tous construits illégalement. L’ancien propriétaire avait reçu l’ordre de tout détruire et a refusé. Suite à ce refus, il a dû payer une amende. Depuis, cette amende, dix ans se sont écoulés. Aujourd’hui, je paye une taxe foncière et taxe d’habitation pour ce terrain et ces cabanons. Pensez-vous qu’il soit possible de légaliser ces cabanons, voire les rendre constructible ? Merci infiniment pour votre réponse. Jasmine Jovanovic Bonjour, Cela nécessite une étude de dossier pour voir s’il y a procédure de modification du PLU en cours s’il existe sur la Commune, auquel cas il convient de préparer votre dossier de demande de modification de zonage comprenant notamment les justificatifs de taxes. Cette demande doit s’appuyer sur des arguments juridiques objectifs, sur la réglementation applicable, sur l’éventuelle comparaison avec d’autres zones ayant intégré et régularisé des constructions en zone naturelle et autres arguments décelés au fur et à mesure de l’analyse. Bien cordialement Jasmine – Droit sur terrain Nicolas Bonjour, Je souhaite acheter un terrain de 6000m2 en zone naturelle, la propriétaire actuelle m’informe qu’elle ne sait pas s’il est constructible mais qu’en 1994, elle a eu un certificat d’urbanisme positif pour ce même terrain. Autour il y a des habitations très proches. Si le certificat a déjà été positif, pensez-vous que je peux déposer une demande ? Je voudrais y construire ma résidence principale. Je ne voudrais pas me lancer dans cet acquisition et ne pouvoir rien en faire… Merci de votre aide. Cordialement, Nicolas. Jasmine Jovanovic Bonjour Nicolas, Ne vous fiez surtout pas à un certificat d urbanisme datant de 1994. Le premier réflexe est de déposer votre propre demande de certificat d’urbanisme opérationnel pour construction d’une maison individuelle, en précisant sur le plan son implantation, sa superficie. Il vous suffit de disposer des références cadastrales, c’est gratuit et délai de deux mois pour connaître les différentes contraintes d’urbanisme zone inondable, mouvements de terrains, autres risques naturels, emplacements réservés pour projet d’équipement publics, autres protections spécifiques comme un espace boisé classé interdisant de construire, etc etc…. Si vous signez un compromis de vente, je ne peux que vous conseiller la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours et retrait. Et de lire mes différents guides et notamment celui du propriétaire malin et bien dans ses droits. A bientôt Jasmine – Droit sur terrain berenice bonjour nous possédons un terrain de 2 hectares NI et nous avons deux chevaux . nous souhaitons savoir quelle sont les possibilités de faire un hangar de 50m2 en dur pour leur faire un box et stockage de foin . merci de votre réponse cordialement Jasmine Jovanovic Bonjour La réponse est dans le réglement du PLU afférent à votre zonage. Jasmine – Droit sur terrain Bonjour tout d’abord merci pour votre super site je suis psychomotricienne et ai le projet de m installer en liberal avec un cabinet sur mon terrain , je suis proprietaire d’une maison sur grand terrain classé en zone N un PLU est en cours de “modification” , ma parcelle resterai en N et donc sans possibilite de construire comment puis je faire pour modifier cela ou obtenir les autorisations necessaires merci encore Jasmine Jovanovic Bonjour, Merci pour votre message. 🙂 Si une construction existe déjà sur votre terrain, il conviendrait de demander le zonage adapté afin de reconnaître l’existant. Tout est question d’étude de dossier, et de l’avancement du projet de PLU modifié. Je ne peux plus vous renseigner en l’état des informations fournies, je vous conseille la lecture des différents guides gratuits en ligne sur le site. Et de demander communication du dossier PLU en vigueur ainsi que du projet de PLU modifié si possible en fonction de l’état d’avancement. Vous aurez plus d’informations en comparant les différentes zones naturelles de la Commune assorties de possibilités de construire ou d’extensions, et sur les justifications du choix de zonage retenu sur votre parcelle dans le rapport de présentation. La lecture attentive des documents réglementaires et l’inspection de la planche de zonage sur votre secteur ou la Commune vous permettront de mettre en lumière les arguments à faire valoir pour une demande de déclassement. A bientôt de vos nouvelles, Jasmine – Droit sur terrain gautier emeline Bonjour, Alors voilà, pour tout vous expliquer, nous sommes propriétaire depuis plus d’un an d’une ancienne maison de garde barrière, donc prés de la voie ferré, chose qui nous as pas freiner à l’achat de la maison. En revanche, Nous avons apprit au mois de juillet qu’une carrière allait se faire devant notre maison à 40 métres de devant chez nous ! Avec bandes roulante qui entourera notre maison pour rejoindre l’autre carrière qui se situe beaucoup plus loin que celle qui va être construite. Une chose juste inacceptable en tant que propriétaire. Je cherche donc sur internet à mon grand désespoir ce que je pourrait faire comme démarche ? Nous habitons dans une impasse entourer d’arbre et nous sommes en zone N . Et à votre avis on-ils le droit de faire une carrière à cette endroit ? En espérant une réponse de votre part, si je suis tombé sur le bon site internet. Cordialement Coreo Bonjour. Je viens d hérité d’un terrain non constructible classé NPR de 3500 m2 J ai un accès communal ainsi qu’un compteur d’eau. La maison la plus proche est à 200m. Puis je demander un classement constructible d au moins 200m2 de mon terrain ? Jasmine Jovanovic Bonjour ! Toujours pas de boule de cristal ! 🙂 Cela nécessite l’étude de votre dossier ! Je vais d’ailleurs mettre un projet de guide à l’étude pour le classement d’un terrain en zone constructible vu la demande récurrente sur le sujet. Les infos de sortie seront données sur la page Facebook ou via la newsletter. Jasmine – Droit sur terrain Lemasson bonjour, nous avons achete un terrain constructible en Seine et mmarne en 2000 et avons eu l autorisation de mettre un chalet de 20 m2 sue notre terrain viabilise . Maintenant à la retraite nous souhaiterions avoir plus grand .Un PLU en 2012a classe le hameau en zone Aa notre terrain a des maison de chaque cote et derriere également . C est ce qu on appelle une dent creuse je crois la commune peut elle faire un pastillage pour une revision partielle du PLU concernant mon terrain dois je contacter un avocat specialise pouvez vous me donner une adresse Nous habitons en val de Marne merci par avance Jasmine Jovanovic Bonjour ! Je peux effectivement vous conseiller un avocat spécialisé en urbanisme sur Paris, et vous proposer si vous le souhaitez, mes services en amont de cette démarche afin de constituer le fond documentaire nécessaire à son vous souhaitez des précisions et que nous échangions sur le sujet, vous pouvez me contacter à l’adresse suivante contact Bonne journée Bien cordialement Jasmine Jovanovic sylvain Essayan Est il normal, que le PLUi, classe 42 villas existantes mitoyenne, sur 1Km 300, en zone Nh, alors quelles ont été réalisées réalisées sur une zone pavillonnaire classé AUH2, ? Merci infiniment pour votre réponse. Jasmine Jovanovic Cela paraît curieux à priori. A voir comment cela a été justifié dans le rapport de présentation du PLU. AM Causse bonjour, Je souhaite acheter une maison qui, sur le zonage PLU est en plein sur le trait séparant une zone U d’une zone N. Si je comprend bien, je suis à la merci du bon vouloir d’un maire, qui par ailleurs est parfaitement inaccessible au simple citoyen. Y a t-il une règle àce sujet ? Jasmine Jovanovic Bonjour ! Les citoyens bien informés de leurs droits ne sont pas à la merci du Maire, qui est soumis au respect des Lois. J’ai récemment obtenu communication de tous les documents composant un projet de PLU d’une Commune située à 10 000 km de mon domicile DOM. Cette communication ayant par ailleurs été refusée à un propriétaire d’un terrain sur la Commune en question. Simplement, j’ai cité les textes applicables Tout administré a le droit d’obtenir communication d’un projet de PLU qui est composé de documents administratifs Code des relations entre le public et l’administration. Evidemment, le Maire dispose d’une latitude pour fixer lui-même les règles de la réglementation locale. Ceci étant, là encore, on peut faire valoir les lois à respecter et contester les entorses faites. J’ai un sac d’anecdotes sur le sujet ! 🙂 Le règlement de zone s’applique sur chaque partie du terrain concerné qui est à cheval sur deux zones. Pas toujours facile à appliquer en pratique… Si vous avez des projets de travaux d’extension de la maison, il est possible de faire dès maintenant une demande de certificat d’urbanisme opérationnel pour lever vos doutes sur l’application de la réglementation. Bien cdt Jasmine – Droit sur terrain BETTY Bonjour, je possède un terrain de 6000m2 contenant 2 parcelles. Sur la plus grande parcelle il y a déjà une petite habitation de 55m2, construite en 1973. Je voudrais construire une deuxième maison sur la deuxième parcelle pour mon frère. Je suis en Zone naturelle. Nous ne savons toujours pas ce qu’il y aura dans le nouveau PLU. Ai-je le droit? Merci pour votre réponse. Jasmine Jovanovic Bonjour ! Comme je l’ai dit des dizaines de fois dans les réponses au commentaires et dans mes guides sur le sujet y compris le guide gratuit, il convient de – demander copie de la réglementation applicable sur votre terrain à la Commune, – le cas échéant, faire une demande de certificat d’urbanisme opérationnel pour un “projet” de construction. Je n’ai pas encore de boule de cristal mais je pense à en acheter une ! 🙂 Bien à vous Jasmine – Droit sur terrain PROUX Bonjour, Nous sommes propriétaires d’une maison en campagne, dans une petite commune ne disposant pas de PLU. Nous souhaiterions construire une extension d’habitation de 38 m² maximun et nous somme situés en zone NC. Devons-nous avoir recours à un PC ou une DP ? Pouvons nous remplir les documents administratifs par nous même, ou devons-nous faire appel à un architecte? Par avance, merci Cordialement. Jasmine Jovanovic Bonjour ! S’il n’y a pas de PLU, vous devriez être soumis à demande de permis de construire qui sera instruit conformément à la réglementation applicable si le règlement NC l’autorise. Vous pouvez évidemment remplir votre demande par vous-mêmes sauf si l’agrandissement projeté rentre dans le seuil de surface rendant obligatoire l’assistance d’un architecte. Vous pouvez demander à rencontrer un architecte du CAUE, ses permanences sont gratuites et il peut vous apporter des précisions précieuses. C’est son rôle ! Gare à la note de la taxe d’aménagement et déclaration de surface taxable dans le feuillet des impositions. Je vous invite à simuler le montant de votre taxe d’aménagement, voir l’article calcul taxe d’aménagement 2018. En effet, chaque m² construit au delà d’une surface existante de 100 m² compte double. C’est à dire que la valeur forfaitaire est de 726 euros en 2018 pour les Communes hors Ile de France. En dessous de 100 m², on compte cette valeur forfaitaire à 50% soit 363 euros pour le calcul de la taxe d’aménagement. Au dessus de 100 m² de surface déjà construite, on compte la valeur forfaitaire au taux plein soit 726 euros. La note peut donc être salée même pour seulement 38 m² d’extension. A bientôt Jasmine – Droit sur terrain Stef32 Bonjour, Nous somme intéressés par une ancienne ferme abandonnée en trés mauvais état sur un grand terrain classé Nha siège d’exploitation. Le PLU mentionne clairement que le COS est non reglementé sur cette zone. Nous ne sommes pas agriculteurs et souhaiterions construire une habitation nouvelle sur ce terrain en plus de cette ancienne ferme puisque le COS est non reglementé. Le PLU précise que “sont autorisées les constructions à usage d’habitation à condition qu’elles soient liée à l’exploitation agricole”. Ne s’agit-il pas là d’une discrimination à l’égard des simples particuliers ? Merci de vos conseils. Jasmine Jovanovic Bonjour ! Il y a de nombreuses habitations en France devant être “liées” à une exploitation agricole et qui n’ont à ce jour plus aucun lien en fonction de l’évolution de l’environnement. Si la ferme avait un usage d’habitation et a été dûment autorisée en son temps, il faudrait se rapprocher des services de la Mairie pour savoir si sa réhabilitation peut être envisagée certificat d’urbanisme opérationnel, et si non quand a lieu la prochaine procédure de révision du PLU. Elle est peut-être en cours. C’est l’occasion de demander la modification du zonage et réglementation afférente. Bien à vous Jasmine – Droit sur terrain Camille Sanchez Bonjour, Merci pour cet article est pour le temps que vous passez à répondre. Je suis intéressée par un terrain classé zone naturelle qui comporte un hangar en béton bardé de bois à l’extérieur. Puis je transformer ce hangar en habitation et si oui puis je poser un habitat léger pendant la rénovation? Merci d’avance pour votre réponse… Jasmine Jovanovic Bonjour ! La réponse est dans la réglementation locale applicable au terrain qui se trouve en Mairie. Bien cordialement Jasmine – Droit sur terrain nat bonjour, nous sommes intéressés par l’achat d’une maison qui a été construite en 2012 à cette époque là tout le terrain était constructible en 2013 le PLU a été révisé et le bout de terrain situé derrière la maison a été mis en zone N. notre projet aurait été de faire un garage attenant à la maison derrière mais à la mairie la réponse fut négative et ils ne savent pas quand le PLU sera révisé; comment peut on faire pour que sur cette zone on peut construire un garage d’au moins 20m² attenant à la maison? merci Jasmine Jovanovic Bonjour! Il convient que la réglementation l’autorise. Le Maire n’a pas pouvoir de déroger à la réglementation locale, il convient de la faire modifier. S’il n’y a pas de révision du PLU de prévue, le zonage ne pourra âtre modifié et donc votre projet doit se conformer au règlement de zone applicable. A bientôt sur le site Jasmine – Droit sur terrain Jacquey Bonjour et merci pour votre aide on envisage d’acheter un ensemble de ruine en zone natura 2000 dans le VAR il ne reste que les murs pas eau pas edf les ruines date de plus de 200ans Serait il possible de réhabiliter une ruine en maison…on voudrais recevoir des marcheurs. .C’est en plein GR proche d’un lac. ..etant des anciens chevriers on voudrait aussi faire du debroussaillage. ..avec des chèvres.. .merci et bravo pour le partage de vos connaissances Jasmine Jovanovic Bonjour, Je prépare un prochain article sur le blog sur le sujet de réhabilitation des ruines en zone naturelle. Critères à respecter du gros oeuvre existant notamment. Abonnez-vous à Facebook ou newsletter pour être informée. Merci pour votre message A bientôt Jasmine – Droit sur terrain Bonifay georges Bonjour, je possède un terrain de 5200m2 sur la commune d’aix en provence, ce terrain a été arbitrairement classé en zone Naturelle suite a la dernière révision du PLU suite a ce refus j’ai émis un courrier en Recommandé avec Ar ,en préfecture + Mairie + urbanisme local afin que ce terrain devenu inconstructible par je ne sais quel tour de magie de la part des elus, soit mis a disposition des gens du voyage … j’ai récemment reçu un courrier de la Mairie en retour me demandant de cesser toutes démarches de la sorte sous peine d’être condamné au penal… ouhhhh j’ai peur. pouvais me dire SVP quel sont mes droits par rapport a ma requête ,ou bien quelle serait la solution la plus originale et logique pour arriver a enfin établir ma résidence principale sur ce fameux terrain. je tiens a vous preciser que mon terrain est entoures de construction deja existantes d’avance merci cordialement Georges Bonifay Jasmine Jovanovic Bonjour, Tout dépend des motifs justifiant la modification de zonage de votre terrain. La Commune doit justifier ses choix pour établir le zonage dans les documents composant le dossier de PLU. Il conviendrait de lire attentivement – le rapport de présentation et notamment les dispositions sur le choix de classement en zone naturelle dans votre secteur, – le PADD – idem – à recouper avec les dispositions du rapport de présentation, – le règlement et sa définition de la zone où se situe votre terrain. La cohérence de cette définition avec la réalité de l’environnement de vos terrains, – le plan de zonage pour vérifier les différents secteurs en zone N sur la Commune et établir un comparatif avec votre secteur. Peut-être des secteurs comparables au vôtre en terme de densité de construction, d’environnement urbanisé ont reçu un traitement plus favorable de classement en zone U. – les éventuels textes de lois cités pour justifier ces choix de zonage et de confronter leur application à la réalité de l’environnement de vos terrains. Vous pourriez par ailleurs déposer une demande de Certificat d’urbanisme opérationnel, arrêté du Maire qui confirmera dans un document officiel la proximité des réseaux publics Eau, EDF, .. de votre terrain. Document important pour argumenter par la suite vis à vis des différents interlocuteurs en fonction des circonstances de l’espèce. Je ne peux donc vous répondre sur vos droits pour établir votre résidence principale, le zonage naturel est peut-être justifié selon circonstances de l’espèce ou pas.. A vous de nous en dire plus sur les précisions que vous récolterez dans les différents documents du PLU ! A bientôt et bonne journée Jasmine Jovanovic Sylvain Bonjour, mes parents possèdent une parcelle classée en zone protégée, sur laquelle je souhaite construire un cabanon. Quelle est la limite de surface au sol et de hauteur pour la construction de ce cabanon ? Ais je le droit de le construire sans autorisation ou déclaration compte tenu de la classification ? Peut-on me refuser cette construction même inferieure à 5m² ? La mairie de la commune n’est pas coopérante et me refuse toute réponse, je suis un peu perdue et je ne sais pas par quel bout prendre les choses. Merci d’avance pour vos réponses. Sylvain Jasmine Jovanovic Bonjour ! Adressez-vous à la Mairie, service urbanisme, pour obtenir copie de la réglementation applicable à votre parcelle. Votre parcelle cadastrale est identifiée sur un plan de zonage. Ce plan de zonage lui attribue une zone Naturelle, ou Agricole ou Urbaine. Cette zone est réglementée par le Règlement qui précise ce qui est autorisé et dans quelles conditions de hauteur, etc… Il vous faut donc demander le Plan de zonage et le règlement afférent à votre parcelle. Ce sont des documents administratifs que la Mairie a l’obligation de vous communiquer. Vous pouvez aussi faire une demande de certificat d’urbanisme opérationnel en précisant votre projet et sa localisation sur la parcelle. La Mairie devra vous répondre dans un délai de deux mois sur la faisabilité de votre projet. Tenez-nous informés ! A bientôt Jasmine – Droit sur terrain Caroline Barbier Bonjour, Tout d’abord bonne année à tous !! Merci pour votre site très instructif. Néanmoins, j’aimerais être éclairée sur mon cas. Mon conjoint et moi-même sommes en train de chercher un terrain pour y installer notre camion et créer un jardin en permaculture. Nous sommes totalement autonomes en énergie. Nous nous sommes rapprochés de plusieurs mairies mais elles se retrouvent toutes un peu perdue vis-à-vis des démarches à entreprendre pour une demande de STECAL ? N’étant nous-même pas dans le domaine du droit, nous avons du mal à être claire dans nos explications. Pourriez-vous me donner la marche à suivre pour faire une demande de STECAL ? Comment devons-nous procéder auprès des mairies ? Pensez-vous que notre projet sachant que notre habitation fait moins de 30m2 et que nous cherchons en priorité des zones naturelles ou agricoles en friche entre 2000 m2 et 1 hectare a des chances d’aboutir ? Je vous remercie pour votre temps et je vous souhaite une très belle soirée, Caroline Jasmine Jovanovic Bonjour ! Merci pour gentil message, et une excellente année à vous également. Excusez le retard à vous répondre, la reprise se fait sur les chapeaux de roues.. 🙂 Je prépare actuellement un guide “Construire en zone naturelle” qui indiquera les démarches à suivre pas à pas. Le sujet est compliqué et ne peut s’expliquer en quelques lignes dans une réponse sur le blog. Aimez notre page Facebook ou inscrivez-vous à la newsletter pour être informée de sa parution. En attendant, et si vous avez des questions plus précises, n’hésitez pas à revenir vers nous. Bien cordialement Jasmine – Droit sur terrain Notteghem Renaud Bonjour, Tout d’abord merci pour votre site, J’envisage d’acheter un terrain de 1,4ha en zone naturelle classé Natura 2000 afin de crée un ” parc d’attraction ” sur l’abeilles, intégrant des animations des parcours avec visites de ruches, passerelle aérienne, parcours de plante miellifère je souhaite intégrer une miellerie un point de vente musée, ruches vitrées, etc, et un point restauration. Ce lieu me permettra de faire des formations pour des apiculteurs ainsi que des animations à la miellerie. Je ne souhaite pas intégrer mon habitation sur l’exploitation. Je suis apiculteur depuis plus de 4 ans à titre principale Les réseaux eau, électricité, et route sont en bordure. Sur ce même terrain la mairie utilise une partie comme parkingenviron 2500m2, et d’Héliport une fois par an,il y a aussi un chemin de randonnée. Les terrains agricoles de m’ont secteur sont tous proches des vignes avec traitements obligatoires aux insecticides, et la pression foncière de mon secteur est énorme nord de Montpellier. La mairie dit qu’il n’est pas possible d’envisager quoique ce soit car le terrain est en zone naturelle. Pourtant mon activité enrichie la biodiversité et ne bouleverse pas l’environnement contrairement aux autres activités. Puis je vous envoyer un document que mon association d’ apiculteur pro à développé, si vous pouvez m’ indiqué votre email. Jasmine Jovanovic Bonjour ! Vous comprendrez que je ne peux traiter gracieusement les dossiers des internautes. Ceci étant, je trouve votre projet intéressant, cela pourrait faire l’objet d’un article afin d’aider d’autres personnes nous lisant à cerner la faisabilité de leurs projets. Il faudrait m’envoyer le règlement de zone Naturelle s’appliquant à votre terrain, vos références cadastrales, le nom de la Commune que je voie si les documents du PLU sont en ligne à contact Je chercherai les réponses à apporter à vos questions sur les démarches à mener et les mettrai en ligne avec votre accord. L’article est anonyme, je ne cite ni votre nom ni le nom de la Ville. A bientôt Jasmine – Droit sur terrain jc Bonjour, Tout d’abord merci pour votre site internet. J’ai pu acheter votre livret qui m’est d’une aide précieuse. La mairie devrait d’ici une semaine voter un projet de modification du plu. Ainsi le projet est de déclasser mes parcelles “AU” en zones agricoles. Actuellement les terrains sont entourés de de maisons en zone naturelle. villas avec piscines . La mairie peut -elle vraiment classés les terrains en zone agricole alors qu’il n’y a pas de terres agricoles à coté et que le terrain est situé en pleine garrigue? Les terrains en questions representent un espace de 20 ha. Est -t-il pertinent d’envoyer un recommandé au maire avant le vote du projet ? Quels argument puis je- faire valoir pour dire au commissaire enquêteur que le zonage en zone agricole n’est pas pertinent? Ai-je une chance de voir aboutir ma demande? Merci d’avance. Jasmine Jovanovic Bonjour ! Comme je l’explique dans mes guides, il faut intervenir le plus tôt possible et bien sûr avant l’arrêt du projet pour éventuelles modifications encore possibles. Le zonage agricole doit se justifier conformément au Code de l’urbanisme, et l’erreur de zonage erreur d’appréciation des auteurs du PLU ou erreur matérielle peut être démontrée en fonction des éléments que vous avancez. Evidemment, il convient de mener une étude approfondie du dossier pour développer les bons arguments. Dans l’immédiat, vous pourriez demander un rendez-vous au responsable du service urbanisme pour qu’il vous explique le choix de zonage retenu. Je devrai sortir un guide sur le sujet des zones agricoles susceptibles d’être déclassées au titre de l’erreur de zonage. Abonnez vous au site pour être informé. Et n’oubliez pas de nous tenir informés. Bonne journée Jasmine – Droit sur terrain rubio bonjours , je veux acheter des parcelles en zone A .elles sont pollué par plus de 10 000 pneus 27000m2, ancien terrain de cross .comme agriculture on a vu mieux, ce champs et pollué .Je voudrais m entendre avec la commune pour implanter un parc solaire ,lui ne polluant pas et étant entièrement dépolluée en fin de contrat 20 ans et plus.et y construire une habitation de surveillance de parc .étant recul dans la n est faisable visiblement .nous laissons donc un terrain pollué qui empoisonne la nappe phréatique plutôt qu un parc solaire photovoltaïque .pourquoi?et que faire?y a t il des aides du conseille générale ou autre .nous voulons rentabilité le site a des fin écologique pédagogique pour les scolaire et pompiers environnent ou autre aidez nous svp. Jasmine Jovanovic Bonjour ! Dépolluer un terrain coûte très cher. A votre place, je prendrais rendez-vous avec le service urbanisme/aménagement de la Commune, et leur poserai ces questions quelles aides ? quel partenariat possible avec la Commune, etc… Si vous achetez le terrain, vous devenez responsable de la dépollution du terrain à vos frais. Il convient d’être très prudent et d’associer bien en amont tous les organismes concernés. Bien cordialement Jasmine – Droit sur terrain Thibault Gateclou-Marest Bonjour, Merci pour ces informations. Je possède deux terrains collés en bord de mer en Bretagne Plérin, au sein d’une zone naturelle protégée pour paysage remarquable NL. Sur le premier est bâtie ma maison, le terrain est donc classé NhL sur le PLU NhL = “terrain bâti, exclu de NL” et le deuxième est classé NL. Il est donc à date exclu d’obtenir un permis de construire. Aussi – Mon terrain en NL est entouré de constructions certaines sur des terrains NhL mais mon voisin direct par exemple dispose d’un terrain bâti toujours classé NL terrain collé au mien à gauche – Mon terrain a un accès direct sur la route aucun travaux d’aménagement nécessaire – Mon voisin de droite est classé NhL comme mon deuxième terrain – Certaines propriétés dans le quartier sont classés Ns Zones naturelles protégées réservées à l’entretien des Habitations Légères de Loisirs Pensez-vous qu’il est possible d’une manière ou d’une autre de rendre ce terrain constructible ? Si oui, comment ? Par avance, un grand merci pour vos pistes. Thibault Les classifications en vigeur ans cette zone N Zones naturelles protégées Nh Terrains bâtis exclus des secteurs N Nc Zones naturelles protégées de remise en état naturel de carrières Ne Zones naturelles protégées réservées aux équipements de loisirs Np Zones naturelles protégées de mise en valeur des plages et du littoral Nr Zones naturelles à risque naturel particulier Ns Zones naturelles protégées réservées à l’entretien des Habitations Légères de Loisirs Nt Zones naturelles réservées aux aires naturelles de camping NL Zones naturelles protégées Sites et paysages naturels remarquables NhL Terrains bâtis exclus des secteurs NL Jasmine Jovanovic Bonjour ! Il est difficile de répondre à votre question, cela nécessite l’étude de dossier du PLU, carte de zonage sur votre secteur. Vous avec une bonne démarche, en comparant le zonage des parcelles avoisinantes. C’est ainsi que je découvre régulièrement des inégalités de traitement dans le classement des parcelles, argument à développer vis à vis de la Commune. Toutefois, vos terrains étant classés en bord de mer, vous vous heurterez à l’application combinée de la Loi ALUR et Loi Littoral qui s’oppose à toute possibilité d’extension de l’urbanisation. Vous pourriez vous renseigner auprès d’une association de PLUmés sur votre secteur ou créer une association de PLUmés, et vous joindre à leurs démarches pro actives pour faire modifier les lois. A vous lire, Jasmine-Droit sur terrain clement Bonjour et merci pour votre réponse! La DDT nous à dit qu’il n’y avait pas de probleme pour le faire un 4 foi mais bon je vais tous de même me renseigner de nouveau ! Je vais aussi lire votre article sur la taxe d’aménagement car on nous avez prévenu que c’était chère cordialement Jasmine Jovanovic Bonjour ! Si vous pouvez le faire en 4 fois, c’est qu’il n’ y a aucune limite aux extensions. Donc le 30 % d’extension peut devenir du 300 % d’extensions pour 1000 m² avec 20 permis de construire…Tant mieux pour vous si la DDT a cette interprétation très permissive du texte, mais l’objectif de la réglementation en zone naturelle est de limiter les extensions. Donc la possibilité de faire une extension de 30% se limite à une seule extension de 30% en principe. Pour le calcul de la taxe d’aménagement, je vous recommande de demander le taux qui s’applique à la Commune. J’ai encore une personne qui m’a contactée après avoir appris que la Commune avait voté un taux exceptionnel de 20% sur sa rue, la taxe d’aménagement s’élève à plus de 25 000 euros… A bientôt Jasmine – Droit sur terrain clement Bonjour, Notre maison ce trouve sur une zone naturelle et nous voulions faire un garage attenant à la maison de 100 m2, pour y mettre nos 2 voitures, remorque …,la mairie et la DDT nous on dit qu’on était obligé de construire seulement 30 % de la surface de notre maison soit 25m2 et donc que nous devions faire notre garage en 4 permis de construire ! Est t’il possible de mettre ce secteur en STECAL pour pouvoir construire nos garage en une seule foi et non en 4 fois ? Sachant que dans notre commune une maison c’est faite dans une champs en zone N… Cordialement Jasmine Jovanovic Bonjour ! Demandez copie du règlement de zone à la Commune pour vérifier ce que l’on vous dit. Si le règlement n’autorise que 30% d’extension, vous ne pouvez aller au delà de 25 m². Désolée de vous dire que selon moi, il ne peut y a voir 4 permis de construire. cela veut dire que vous cherchez à contourner la réglementation et ce n’est pas vraiment légal. De plus, je vous alerte sur le montant de la taxe d’aménagement. Le garage est considéré comme de la surface taxable au même titre que la surface habitable. Si votre maison fait déjà 100 m², les 100 m² du garage compteront double – valeur forfaitaire au taux plein sans abattement de 50%. Je vous conseille la lecture de mon article sur le calcul de la taxe d’aménagement. Dans ce type de cas, la taxe d’aménagement grimpe très vite à plusieurs milliers d’euros. Vous avez tout intérêt à faire la simulation du calcul de la taxe d’aménagement sur votre projet. Bien cordialement Jasmine – Droit sur terrain PEREIRA Bonjour, Je suis étudiante et j’aimerai acheter un terrain afin de m’y installer à l’année avec mon camping car, mais également une yourte. A terme, je souhaiterai pouvoir y cultiver un potager associatif en permaculture. En ayant parcouru votre blog, je comprends que la loi ALUR autorise désormais ce type d’habitation à l’année si elles sont implantées sur des zones pastilles STECAL, si je ne me trompe pas. Le problème, si je décide d’acheter un terrain en ayant à l’idée de demander une révision du PLU pour y ajouter une zone STECAL, c’est que je ne serai jamais à l’avance si cette demande sera acceptée. Ainsi, je cours le risque d’acheter un terrain “pour rien”. Courir ce risque est-ce la seule alternative ? Comment, aujourd’hui, peut-on en France vivre en habitat léger et démontable sans se faire expulser ? Merci pour votre précieuse réponse, Cordialement, Jasmine Jovanovic Bonjour ! Il ne s’agit pas de vous lancer dans l’acquisition sans être certaine de pouvoir réaliser votre projet. Dès lors que vous signez un compromis de vente, vous êtes en droit d’y insérer les CONDITIONS SUSPENSIVES qui vous conviennent. En l’occurrence, votre condition suspensive serait l’obtention de l’autorisation administrative purgée de recours et de retrait soit l’autorisation définitive d’installer votre habitat conformément à la réglementation applicable. Pour éviter les pertes de temps, je vous conseille dès que le terrain est repéré d’obtenir ses références cadastrales et d’imprimer le plan de cadastre du terrain Voir “Comment imprimer son plan de cadastre” Vous devez également le retrouver avec l’adresse. Puis demandez un certificat d’urbanisme opérationnel. C’est gratuit, et vous n’avez pas besoin d’être propriétaire du terrain pour en faire la demande. Sous deux mois, la Mairie vous répondra par l’affirmative ou la négative sur la faisabilité de votre projet. Tenez-nous informés Bien cordialement Jasmine – Droit sur terrain corinette Bonjour PEREIRA, Votre démarche avec demande de révision de plu est une très bonne idée. J’aimerai vraiment en connaître la suite. Pourriez vous prendre… qqs minutes pour noter mon facebook et/ou mon mail Fcb = coco campingcariste – = corine4985 merci 1000 fois pour qu’on reste en contact. Je suis camping cariste à l’année à 51 piges, parce que je l’ai choisi librement face à ce monde du travail qui nous dégage soit disant parce qu à 50 piges ,nous sommes des seniors !!! lol !!! avec un super CV… de cadre et gérance..mais chuis tellement plus heureuse avec cette liberté !!! Jasmine Jovanovic Bonjour ! Restez en contact via Facebook ou en vous abonnant à la newsletter ! De nouveaux articles sur le sujet sont en cours de préparation 🙂 Issus de l’expérience de deux internautes actuellement en cours de négociation avec leur Mairie pour faire modifier le zonage leur permettant un projet de tourisme et constructions de cabanes et chalets en bois en pleine nature des Pyrénées. Beau projet, nous mettrons des photos ! A bientôt ! Jasmine – Droit sur terrain leguilz Bonjour Jasmine Merci pour votre réponse. En fait Le commissaire enqueteur indique dans son rapport “secteur Naturel inscrit au SCoT – bande des 100m Une analyse à partir des objectifs d’unSCoT littoral intercommunal basé sur une approche commune sur le paysage et la qualité de vie littorale. La Mairie lui répond “Au regard de l’extrait du SCOT , la parcelle est intégrée à la trame verte du SCOT. Classée au POS en NDm, le passage de cette parcelle serait considéré comme une consommation foncière au regard de l’ancien documentd’urbanisme. Cette dernière ne peut donc pas être intégrée à la zone urbaine. Si je comprends bien La mairie indique parcelle non constructible car trame verte et parcelle déja insconstructible dans le POS dont impossible de la rendre constructible dans le PLU Le PLU n’a pas encore été approuvé. Dès le vote en conseil municipal j’aurais 2 mois pour contester. Mes questions 1 Le recours gracieux est il souhaité ou est ce que faire un recours contentieux est préférable 2 Si je conteste, est ce que mes arguments sont d’après vous suffisants? – carte du SCOT imprecise, la parcelle n’est pas visible – commissaire enqueteur du SCoT indique que cela ne relève pas du SCOT mais du PLU – commissaire enqueteur du PLU est sybilin voir ci-dessus et indique que cela relève du SCOT on se renvoit la balle – petite parcelle de 250 m² – parcelle faisant partie d’une d’unité foncière déja construite et en zone UA – parcelle accessible aux réseaux eau, edf, téléphone, égouts… – parcelle voisine en zone naturelle déja construite mais dont la construction de figure pas sur le plan du PLU… 3 Motif de recours avis insuffisamment motivé du commissaire enquêteur ET Erreur Manifeste d’Appréciation 4 Quel serait le cout d’une procédure? – consultation avocat urbanisme – courrier recours gracieux – procédure devant le Tribunal Administratif? – est-ce possible de demander le remboursement des frais à la partie adverse Avec mes remerciements Jasmine Jovanovic Bonjour, Je pense que vous devriez démontrer l’erreur matérielle commise sur votre parcelle. Le terme “Erreur matérielle” est important. L’échelle de la carte du SCOT ne permet pas de classer votre parcelle avec précision, puisque la vocation du SCOT est de donner les grandes orientations. Le PLU est le document qui précise le zonage à la parcelle près. Or, si le projet de PLU contient une erreur matérielle de zonage, celle ci peut être rectifiée simplement après enquête publique sans besoin de consulter la Commission départementale de protection des espaces naturels et forestiers. C’est ce qui est arrivé dans le cas de Sylvette précité. Elle a démontré que les cartes de zonage ne faisaient pas apparaître des constructions récentes alentour = erreur matérielle, que sa parcelle répondait aux critères de la zone Urbaine article R 123-5 du Code de l’urbanisme, détailler les réseaux existants desservant la construction, l’environnement proche construit et en zone constructible. Elle a obtenu l’avis favorable du commissaire-enquêteur à son cas, les élus se sont réunis et ont reconnu qu’il s’agissait d’une erreur matérielle qui a été rectifiée avant approbation définitive du PLU. Tous vos arguments me semblent bons à développer et illustrer par des plans et photos et prouver par tous éléments écrits fiables. Une consultation d’avocat serait effectivement très bienvenue pour vous faire entendre et pour la crédibilité de votre recours. Recours gracieux et contentieux simultané qui peut le plus peut le moins. Le recours gracieux permet d’aboutir bien plus rapidement trois mois maximum au retrait de la délibération ayant approuvé le PLU puis à la modification du PLU, puis à sa nouvelle approbation par le Conseil municipal. Cela vaut mieux pour la Commune que de risquer l’annulation en justice du PLU. Vous pouvez alerter le service du contrôle de légalité , puisque le Préfet peut également déférer un acte du Maire qu’il estime illégal. La copie de votre dossier fondé sur l’erreur matérielle transmis au Préfet contrôle de légalité vous donne une chance supplémentaire de faire reculer la Commune afin qu’elle procède au retrait du PLU. Si le PLU n’a pas été approuvé, c’est le moment de faire rectifier l’erreur matérielle et d’éviter toutes ces procédures. Bonne journée et bon courage Jasmine – Droit sur terrain leguilz Bonjour j’aurais besoin d’un avis éclairé… Au regard de l’extrait du SCOT ci-avant, la parcelle est intégrée à la trame verte du SCOT. En fait la carte du scot est illisible, on ne distingue pas ma parcelle qui se trouve en limite. Au motif de classer ma parcelle dans la zone inconstructible, la mairie m’indique que la parcelle était classée au POS en NDm, le passage de cette parcelle en zone constructible serait considéré comme une consommation foncière au regard de l’ancien document d’urbanisme. Vous en pensez quoi? Jasmine Jovanovic Bonjour, Difficile de vous donner un avis éclairé sans les documents écrits pouvant éclairer…J’ignore ce que contient le règlement de la zone NDm du POS, et je n’ai pas accès à la carte du SCOT évoquée. Les directives et récentes lois en urbanisme visent à protéger les terres agricoles et zones naturelles. Ceci étant, un classement en zone naturelle peut être considéré comme une erreur d’appréciation par les juges en considération de l’environnement et autres critères. Ou le classement peut résulter d’une erreur matérielle, ainsi que Sylvette témoignage a réussi à convaincre le commissaire-enquêteur puis les élus de rectifier ladite erreur. Si ce classement en zone naturelle est justifié, il peut être intéressant de réfléchir aux possibilités d’extensions ou de constructions d’annexes si un bâtiment est déjà construit sur le terrain. Si quelques constructions éparses sur la zone, cela peut peut être faire l’objet d’un STECAL, pastille en zone naturelle. Il y a différentes pistes à creuser en fonction de la situation du terrain. Bonne journée Jasmine – Droit sur terrain PINEAU Bonjour Madame, Nous avons un projet de rénovation totale bâti existant ayant servi d’habitation en Ille et Vilaine. Le bien est situé en zone humide du PLU Nh. Et c’est le motif invoqué dans la réponse négative par le service instructeur de la communauté de communes de Combourg à nos 2 demandes de certificats d’urbanismes opérationnels. Aucune justification de leur part, aucun texte de lois à l’appui de leur réponse. A votre avis, que devrais-je faire ? Avec mes remerciements, Cordialement, Marguerite PINEAU-JOUBERT Jasmine Jovanovic Bonjour, La justification avancée semble être la zone humide du PLU. Le PLU est la réglementation locale qui s’impose à toute demande de construire. Il vous faut donc en premier lieu demander copie de la réglementation locale applicable à votre terrain, issue du PLU plan de zonage, règlement du PLU afférent au zonage. Ces documents sont peut être en ligne sur le site de la Ville, sinon il convient d’en demander copie. Il vous faudra par ailleurs creuser les justifications apportées par les auteurs du PLU pour ce classement en zone humide, interdisant à priori toute construction. Pour ce faire, une étude de globale du dossier PLU s’avère nécessaire. Sachez que vous avez le droit d’obtenir communication de l’entier dossier PLU et demander que l’on vous l’enregistre sur une clé USB. Pour cela, il convient d’adresser une demande officielle par lettre RAR délai d’un mois de la Mairie pour répondre. La Mairie ne peut vous en refuser la communication. Revenez vers nous avec plus de précisions, nous pourrons suivre vos démarches en ligne si vous le souhaitez. A bientôt Jasmine – Droit sur terrain Constant Bonjour, alors je voudrais avoir vos conseils svp! Alors j’ai un terrain sur lequel j’avais fait 2 CU avant 2007 qui ont été acceptés mais pour des causes perso je n’ai pas pu faire les travaux. Il y a eu un PLU de fait en 2014. Je n’ai pu y assister pour des raisons de santé. Mais maintenant j’aimerais vraiment construire mais malheureusement pour moi le terrain est passé en zone naturelle ! Comment puis-je faire pour changer cela! Il n’a aucun arbre sur le terrain et des habitations à côté de celui-ci. Tout les réseaux passe devant le terrain. Le maire me dit que le terrain est en zone naturelle donc impossible de construire ! Mais pourquoi avoir accepté avant sachant qu’il était en zone agricole! Pouvez-vous me dire si je peux encore faire quelque chose? Le maire me dit qu’il n’est pas contre mais que ce n’est lui qui décide ! Que faire? Merci beaucoup ! Jérôme Jasmine Jovanovic Bonjour, Je vous conseille déjà de lire les articles sur le sujet dans la rubrique “Propriétaires” sur le thème de la demande de modification de zonage, contester un zonage illégal, l’erreur de zonage en zone naturelle. Ensuite, vous pouvez aimer la page Facebook ou vous inscrire à la newsletter, vous serez informé de la parution de mon prochain guide pratique sur le sujet “Contester une zone naturelle à tout moment”, c’est à dire lorsque les recours contre le PLU sont expirés. Il vous faut constituer un dossier, analyser les éléments de fait et de Droit, et formuler votre demande de modification de zonage argumentée. Sinon, vous pouvez également faire une demande de consultation juridique auprès d’un avocat spécialisé en urbanisme, qui évaluera vos chances de succès. Il est curieux que vous ayez obtenu des positifs pour que la zone retourne en naturelle aujourd’hui. Il y a de la jurisprudence sur le sujet qui sanctionne les erreurs de classement en zone naturelle. Par ailleurs, le blog est en train d’être “relooké”, il y aura bientôt un espace “PLUmé” avec la mise en ligne de ressources telles que la jurisprudence collectée par les PLUmés de Bretagne. Enfin, je proposerai mes services de “coaching” dans les démarches administratives. Coaching c’est pour faire moderne, il s’agit de vous assister dans les différentes phases rédaction de courriers, réclamation de documents, historique et constitution d’un fonds documentaire. Tous ces éléments prêts à être étudiés par un avocat pour obtenir gain de cause. Le sujet de l’urbanisme est complexe, difficile tant pour les acteurs de l’urbanisme que les particuliers. Il est nécessaire de mettre en place une stratégie efficace, et de concertation avec les services publics si vous souhaitez faire évoluer votre situation. Enfin, renseignez-vous sur le PLU et d’éventuelles prochaines procédures de modification/révision, transformation en PLUintercommunal. C’est toujours le meilleur moment pour intervenir. A bientôt Bien cordialement Jasmine Jovanovic Martine Bonjour Merci pour toutes ces informations précieuses. Impossible de trouver le calendrier de la modification du PLU, que ce soit sur la gazette de la commune ou sur internet, sur leur site. Pour autant, la campagne d’affichage du projet en mairie avec une sorte de cahier de doléances et de prise de rv est tout juste terminée. Ce projet doit être approuvé sour peu selon la mairie au conseil municipal et ensuite une enquête publique sera faite. Nous sommes dans le 56. Nous allons donc suivre vos recommandations et solliciter un professionnel du droit si vous avez la gentillesse de nos recommander quelqu’un. Dans l’absolu, compte tenu de la complexité toute relative de notre litige, mêlant un défaut flagrant de gestion des eaux pluviales concomitant à un zonage contestable la nature meme de la zone decoulant en partie de ces illégalités en terme de gestion des eaux de ruissellement, est il judicieux d’entamer des négociations avec la mairie si celles ci nous sont proposées et la modification du projet de PLU, si elle subit dès modifications est elle possible sans que l’ensemble du processus soit repris? Merci d’avoir lu cette phrase! Jasmine Jovanovic Bonjour ! Connaissez-vous les PLUmés du Morbihan ? Je vous conseille de prendre rapidement contact avec eux, ils suivent de près l’évolution des PLU. De nombreuses associations de défense des propriétaires de terrains se sont créées sur le littoral breton. Cliquez ici pour accéder à leur page Facebook. J’ai relevé trois avocats sur votre département qui ont retenu mon attention. Je ne peux pas vous en recommander un. Je n’ai jamais eu affaire à eux. Toutefois, ils semblent être spécialisés en urbanisme et intervenir pour le compte de particuliers Me Marie-Laure Chauvat – P & A avocats à Vannes – 02 97 63 45 09 Me Claire Dary à Larmor Plage – Société Bachy, Cornaud, Laurent, Dary – Alter & A – 02 97 83 97 97 Me Loïc Gourdin à Vannes – Alter & A – 02 97 68 21 21 N’hésitez pas à demander un devis pour leur intervention, ou ce qu’on appelle une “convention d’honoraires” pour être fixé sur le coût de leur assistance. Voyez avec les PLUmés du Morbihan également. Ils sont de bon conseil. Tenez-nous informés, c’est important pour toute la communauté d’avoir vos retours sur les avocats choisis, et l’évolution de votre dossier. Votre expérience peut aider des gens de votre secteur. La solidarité et le partage font partie de nos valeurs. On va plus loin ensemble que seuls ! A bientôt donc, Bien cordialement Jasmine – Droit sur terrain Martine Bonjour Merci beaucoup pour votre site et vos réponses. Si vous aviez la gentillesse de m’aiguiller ce serait parfait. Nous avons acheté un terrain et loué un autre terrain contigüe bail emphytéotique qui étaient classés tous 2 en zone ubb mais modifiés en zone N depuis le nouveau PLU en cours de validation. Il est classé en zone N car une partie minime de la zone était déjà identifiée en zone humide. Ceci est du notamment à une mauvaise gestion des eaux pluviales de la commune qui se déversent à 3 metres de ma clôture par une buse ouverte de 600 mm de section et par la forme naturelle du terrain. La même chose de l’autre côté, mais cette fois il s’agit d’eaux pluviales, mélangées aux eaux d’un petit ruisseau naturel, entièrement busé en amont de mon terrain mais qui recrache tout dans mon terrain. J’ai envoyé un courrier en LRAR au maire en demandant de prendre des dispositions. Je lui ai opposé l’article 640 du code civil et un de ses amis indiquant qu’un fonds supérieur ne peut canaliser les eaux pluviales vers un fonds inférieur. J’ai argué également du défaut de sécurisation et de son éventuelle responsabilité si des enfants s’introduisaient dans ces buses à ciel ouvert. J’avais un courrier du maire m’indiquant qu’il étudierait le probleme dans le cadre de l’agrandissement du lotissement dont les eaux Ruissèleraient potentiellement chez moi et aggraveraient encore la situation. Mais rien depuis 03/2016. Ma demarche est elle bonne? Dois je formaliser un autre courrier pour le zonage en demandant de le réduire la c’est 90% de mon jardin qui est en zone N? Le faire maintenant ou dans les 2 mois de la validation de çe plu? Merci ! Jasmine Jovanovic Bonjour, N’attendez pas la validation du PLU pour agir. Avez-vous téléchargé mon guide Propriétaire malin et bien dans ses droits ? Il vous faut intervenir dès maintenant, et constituer votre dossier. Un terrain classé en zone U déclassé en zone naturelle dans le nouveau PLU, il y a certainement matière à contester d’autant que votre parcelle est construite. Les contraintes des nouvelles lois et l’imprécision de leurs termes laissent une grande marge d’appréciation aux auteurs du PLU. Je constate régulièrement que ces interprétations aboutissent à des zonages défiant toute logique pour répondre à des quotas demandés par l’Etat…Le problème est que ces décisions de classement ne sont pas étudiées à la parcelle près. Or les décisions des tribunaux, montrent bien qu’il est demandé aux auteurs du PLU de respecter les critères du classement posés par le Code de l’urbanisme en cohérence avec la réalité du terrain. Le projet de PLU a t il été arrêté en Conseil municipal, l’enquête publique a t elle eu lieu. Ce sont les premières questions auxquelles répondre. Revenez vers nous avec ces précisions. Si le temps presse, allez vite voir un avocat spécialisé en urbanisme, demandez lui un devis pour produire un courrier =consultation juridique à l’attention du Maire. Il devrait s’agir de quelques centaines d’euros, il convient de vous faire conseiller par un professionnel du Droit. Je prépare un annuaire d’avocats spécialisés en urbanisme. Donnez moi votre département, je vous ferai parvenir le fruit de mes recherches. Je vous conseille de lire mon article “Erreur de classement en zone naturelle”. Ainsi que la jurisprudence de Marcey en Greves, où vous constaterez que les juges ont annulé le classement du jardin de particuliers en zone naturelle pour erreur manifeste d’appréciation. Je résume – Le projet de PLU est-il arrêté en Conseil municipal. Si non, quelle est la date prévue ? Si oui, demandez copie de la délibération et de tous les documents composant le PLU à vous copier sur une clé USB. Cf. mon guide. – L’enquête publique aura lieu quand ? – Quel est votre département. A vous lire, Bien cordialement. Jasmine – Droit sur terrain Remi Bonjour J’ai une petite question à poser. Je dispose d’un terrain qui depuis 2010 et la mise en place du plu est passé en zone verte NF. Pour vous éclairer sur ma situation il y a une maison construite en dessous, une autre à gauche et d’autre en dessus de ma parcelle. Je ne comprend pas pourquoi ma parcelle est passé en zone naturelle alors qu’il n’y a même pas un arbre dessus. Ma question est la suivante Est ce que j’ai un moyen de faire un recours, ou bien de viser la loi alur ou autre? Merci d’avance Jasmine Jovanovic Bonjour ! Oui, bien sûr, vous avez des recours pour faire évoluer la situation. Je donne le témoignage de Mr V. dans l’article “Posez vos questions” Soit le PLU est en cours de révision, c’est le moment d’intervenir pour vous faire expliquer le choix du zonage retenu par la Commune. J’ai eu l’occasion de travailler sur l’élaboration d’un PLU lorsque j’étais en Mairie, je peux témoigner qu’il y a malheureusement et dans le résultat final des oublis, des erreurs, des appréciations faites par les services administratifs un peu trop zélées ou à côté tout simplement de la Loi applicable… C’est pourquoi j’incite les gens à intervenir activement lors de l’élaboration/révision du PLU. Eux seuls peuvent mettre le projecteur sur leur terrain et faire bouger les choses. Etant précisé que même lorsqu’un terrain est constructible il peut être en danger de passer inconstructible pas de droit acquis au maintien de la réglementation ont dit les juges… Bref, je passe à la deuxième possibilité. Soit aucune procédure de révision du PLU n’est en cours, et il vous faut constituer un dossier argumenté et faire une demande d’abrogation partielle du PLU. C’est à dire, abroger le zonage zone naturelle sur votre terrain et prescrire la modification du PLU pour modifier la carte de zonage en conséquence. C’est un peu plus technique, j’ai rédigé quelques articles sur le sujet. Je vous invite à les lire Mr le Maire, je demande la modification du zonage de mon terrain. Il faut évidemment démontrer que la zone naturelle est illégale sur votre terrain qui devrait être classé en zone U, constructible. Un récent arrêt de la Cour d’appel de Nantes 11/10/2016 annule le PLU d’une petite commune près d’Avranche au motif que le jardin d’un terrain construit avait été à tort classé en zone naturelle. Allez voir ma page Facebook, je donne plus de précisions. L’article est destiné aux PLUmés de France. Je peux également mettre à disposition cet arrêt si vous le souhaitez, un PLUmé de l’association PLUmés de Crach a réussi à l’obtenir. En résumé, cela s’étudie concrètement par rapport au PLU et différents documents le composant, et par rapport à la réalité de la situation du terrain dans son environnement. Cela fait partie des prestations que je peux proposer à titre individuel constitution de votre dossier administratif, courriers à la Mairie et conseils dans vos démarches administratives. N’hésitez pas pour plus de précisions, Bien cordialement Jasmine – Droit sur terrain FELIX Rebonjour, Jasmine j’ai oublié de vous dire que la parcelle de la zone naturelle que nous occupions qui appartient à la mairie est aussi occupée par d’autres personnes. Ce que j’arrive pas à comprendre c’est pourquoi déloger que deux familles qui ont juste fait une rénovation et les autres alors ? Pourquoi avoir donner de l’électricité et de l’eau à certaines familles pour ensuite les délogées ? La mairie nous a interdit d’ habiter dans la maison sur le terrain en zone N. Est ce que vous pensez qu’il faut y habiter c’est mieux pour défendre notre cas après où non ? Parce que l’article 8 de la déclaration des droits de l’homme privilégie la vie privée des personnes donc je pense qu’il faut habiter dans maison. Donner moi votre point de vue? Aussi la mairie révise son P. est ce que si on fait une pétition pour être rattacher à la zone urbaine en contre bas d’un RHI récemment installé c’est bon .? Jasmine Jovanovic Bonjour ! La jurisprudence sur la vie privée a tenu compte du fait que les occupants étaient installés sur des terrains leur appartenant. Ce qui n’est pas votre cas. Les travaux de rénovation sont en double infraction, sur un terrain ne vous appartenant pas et en zone naturelle. Selon moi, il faut avant tout régler la situation juridique de l’occupation irrégulière. Sous toutes réserves des éléments de votre dossier, l’analyse juridique par un avocat, permettra d’envisager d’éventuelles voies de négociations lors de la révision du PLU. Il vous faut scanner ou faire copie de tous les courriers de la Mairie et éléments de votre dossier afin de donner tous les éléments d’information nécessaires à l’avocat. Sur l’aide juridictionnelle, je ne pense pas que cela puisse fonctionner s’il n’y a aucune procédure judiciaire en cours. Mais cela ne coûte rien de vous renseigner auprès du Tribunal. Ceci étant, une consultation détaillée d’avocat si vous lui fournissez tous les éléments d’information devrait être inférieure à 300 euros. Vous pouvez peut-être envisager une collecte de fonds de l’ensemble des occupants pour une consultation juridique commune. La consultation juridique est une note de l’avocat qui analyse tous les éléments de votre dossier, fait ressortir les points forts et les points faibles, ainsi que la jurisprudence applicable à votre cas. Cette analyse vous permet de cerner vos chances de succès, des pistes de négociation, et les démarches à effectuer. La Mairie n’est peut-être pas opposée à trouver une solution à votre problème lors de la révision du PLU. En ce cas, vous serez en mesure de faire des propositions constructives grâce à cette consultation. Le recours aux conseils d’un avocat me paraît être indispensable dans votre cas. Réunissez et collectez tous les éléments écrits, c’est la première étape à accomplir ! Jasmine – Droit sur terrain FELIX bonjour J’aimerais prendre un avocat spécialisé en urbanisme afin de constituer un dossier costaud afin de nous défendre au mieux dans cette affaire. Aussi pensez vous que pour cette affaire on pourrait bénéficier de l’aide juridictionnelle. FELIX Bonjour Je vous remercie pour vos conseils qui me sont précieux. Donc il faudrait que je trouve un avocat spécialisé en urbanisme par contre je n’ai pas les moyens de me le payer. Déjà avant tout je vais me pencher sur l’article de tolérance du juge qui pourrait nous servir FELIX Jasmine Jovanovic Bonjour ! Le coût d’une consultation juridique d’avocat est relativement faible. Il vous dit la Loi, vos droits, la jurisprudence et vos moyens de défense. A bientôt et Bonne journée ! Jasmine – Droit sur terrain FELIX Bonjour, J’aimerais avoir quelques informations sur un terrain en zone N que nous occupons actuellement. Nous sommes sur un terrain communal en zone naturelle depuis 2007. Nous avions eu l’autorisation verbale du maire pour y rester. Sur ce terrain, il y avait un cabanon où nous allons occasionnellement pour y rester et régulièrement pour donner à manger à nos animaux qui y sont toujours . Suite à des grosses pluies et mauvais temps de ce début d’année, nous avions décidé de tout casser et de refaire le cabanon en neuf. Quelques mois plus tard nous avons eu la visite de l’urbanisme nous demandant de quitter le terrain car nous construisons sur une zone N et d’autant plus que c’est à la Commune. Cette nouvelle mandature ne veut pas nous donner l’autorisation d’y rester et pense déloger tout le monde qui s’y trouve. En revanche récemment cette nouvelle mandature a donné l’autorisation à EDF de poser un compteur électrique pour qu’une maison avec des personnes porteurs de handicap aient accès au courant. Comment peut elle prétendre qu’elle va déloger des gens !!! Est-ce qu’il existe une solution à notre problème ?? Que peut -on faire face a cette situation ?? Mr FELIX Jasmine Jovanovic Bonjour ! Je regrette de vous dire que vous avez deux obstacles majeurs à votre projet Domaine public et en zone naturelle. La Mairie ne peut pas vous autoriser à y construire quoique ce soit 1/ sans contrat entre vous et la Commune et de plus 2/ en contradiction avec la réglementation applicable en zone naturelle. De plus, la mise en service EDF n’est pas une autorisation d’urbanisme. Pour étudier s’il y a des failles ou solutions possibles à votre problème, il vous faudrait une étude approfondie de votre dossier par un avocat spécialisé en urbanisme qui vous fournira une consultation juridique écrite. Je mettrai bientôt en ligne un annuaire d’avocats spécialisés sur le site. En l’état des informations que vous me donnez, la Mairie ne peut déloger les gens que si une procédure judiciaire mène à un jugement d’expulsion. Il faut donc s’assurer qu’une procédure est en cours devant le Tribunal avant de craindre l’expulsion. Par ailleurs, la tolérance du Maire sur le sujet, en fonction de la durée de l’occupation peuvent être des arguments de défense sous toutes réserves des éléments du dossier. Enfin, il y a un article intéressant sur le sujet de la zone naturelle “constructions illégales en zone naturelle autorisées par le juge“. Les occupants n’avaient pas d’autorisations d’urbanisme en bonne et due forme, toutefois la tolérance et la durée de l’occupation ont fait pencher les juges en leur faveur. Ils ont ainsi soulevé le droit au respect de la vie privée et la convention européenne des droits de l’homme. Est ce que ce jugement fera jurisprudence ?! A voir.. Bon courage dans vos démarches Jasmine – Droit sur terrain sarah bonjour ,j’ai un terrain en zone N ,accolé a des habitations,j’aimerais savoir comment faire pour trouver le sous secteur de ma zone,car je suis allée a la mairie,et celle qui s’occupe du cadstre assez préssée m’a répondu que c’est une zone N est rien de plus,donc est ce qu’il est possible que ma zone n’est pas de sous secteur?et encors,comment savoir si ma zone est en stecal?merci pour vos réponses. Jasmine Jovanovic Bonjour, Tout d’abord, la Mairie est tenue de répondre à votre demande précise. Munissez vous d’une extrait de plan de cadastre, il faut les références cadastrales pour repérer votre terrain sur le plan de zonage. Demandez copie de l’extrait de plan de zonage correspondant à votre terrain et le règlement qui s’y rapporte. Ou faîtes une demande écrite par lettre recommandée si vous ne pouvez vous déplacer. Certaines mairies répondent même à des demandes faites par e-mail. Notre dernier article Comment lire un PLU, pose le minimum à connaître par le propriétaire d’un terrain le zonage et le règlement à jours sont indispensables à votre dossier foncier avec votre extrait de plan de cadastre. Tenez-nous informés ! Le sujet des STECAL nous intéresse de près. Bonnes démarches et à bientôt ! Jasmine benoit Yasmine, au cadastre sort un nom de propriétaire, cependant celle ci est décédée en 2003 et je ne sais pas si sa fille unique a hérité de la parcelle. Visiblement non car cette fille unique n’a pas d’acte de propriété ou a renié ses droits de succession en tous cas cela n’est pas très clair. La prescription trentenaire fonctionnerait elle dans ce cas pour prouver que sa maman était propriétaire? et de ce fait sa fille aurait hérité de la propriété de ce terrain? J’ai été voir 2 notaires et aux vues du dossier il ne m’ont pas proposé la solution de la trentenale. Jasmine Jovanovic Bonjour Benoît, J’ai fait des petites recherches sur ce problème particulier de terrain abandonné. Il doit y en avoir quelques uns en France ! La prescription trentenaire ne joue pas, puisque jusqu’en 2003, date du décès, il y avait bien une propriétaire. Il n’est donc pas possible d’invoquer la propriété par le biais de la prescription trentenaire. Si l’héritier a renoncé à la succession, le bien est en déshérence et le terrain appartient à l’Etat selon l’article 539 du Code civil. Je vous joins le lien d’un article intéressant sur le sujet pris sur le site des notaires de France. Jasmine benoit bonjour Jasmine, concernant l’origine de propriété cela avance guère et visiblement je vais devoir faire appel a un généalogiste mandaté par un notaire pour retrouver le ou les héritiers de la parcelle contenant la ruine. Le devis est de 1500 euros HT. Avant de lancer cette procédure j’attends de savoir, via les élus, si mon projet a des chances d’aboutir. En effet, la mairie vient tout juste de choisir le bureau d’étude pour le nouveau PLU. J’attends donc les réunions d’informations organisé par la mairie pour obtenir des informations sur la prise en compte de mon projet. En conclusion, je ne peux rien lancé recherche via généalogiste, viabilisation de la parcelle etc tant que je ne sais pas si mon projet sera réalisable dans le nouveau PLU. A votre avis, puis je prendre contact avec le bureau d’étude pour faire valoir mon projet ou y a t’il des actions a mener pour mettre toutes les chances de mon côté. Merci. Cordialement Jasmine Jovanovic Bonjour Benoit, Vous avez tenté de voir avec le notaire la procédure de prescription trentenaire, qui serait réalisée aux frais de la personne qui pense en être propriétaire. Vous pouvez vous engager à inclure ces frais de formalités dans votre achat si cela lui pose problème. Il s’agit d’un terrain non répertorié au service foncier, il me semblait que dans ce cas cette procédure de prescription acquisitive pouvait être mise en oeuvre. Ce qui assoit la propriété de la personne et lui permet de vous vendre le terrain. Peut-être que votre notaire n’aime pas ce type de procédure, mais elle se pratique bien. Vous ne pouvez rien lancer tant que vous ne disposez pas d’une promesse de vente en bonne et due forme. Or, si vous faîtes appel à un généalogiste, vous risquez de perdre les sommes engagées… Bien à vous Jasmine Jasmine Jovanovic Bonjour Benoit, Vous avez tenté de voir avec le notaire la procédure de prescription trentenaire, qui serait réalisée aux frais de la personne qui pense en être propriétaire. Vous pouvez vous engager à inclure ces frais de formalités dans votre achat si cela lui pose problème. Il s’agit d’un terrain non répertorié au service foncier, il me semblait que dans ce cas cette procédure de prescription acquisitive pouvait être mise en oeuvre. Ce qui assoit la propriété de la personne et lui permet de vous vendre le terrain. Peut-être que votre notaire n’aime pas ce type de procédure, mais elle se pratique bien. Vous ne pouvez rien lancer tant que vous ne disposez pas d’une promesse de vente en bonne et due forme. Or, si vous faîtes appel à un généalogiste, vous risquez de perdre les sommes engagées… Bien à vous Jasmine benoit merci je vais exploré cette voie. J’ai quand même des doutes sur – le fait qu’elle soit seule propriétaire car lors du décès de sa maman il y avait peut être plusieurs héritiers – ont-ils renoncer à leur droit de succession et le terrain est tombé dans l’oubli. Bref ils ne sont pas en mesure de fournir cet acte mais veulent vendre et se revendique propriétaire. Cependant sans acte pas de vente. y aurait il une autre piste a creuser mise à part l’usucapion. Merci de votre aide cela m’encourage. Jasmine Jovanovic Renseignez-vous avec le notaire, il me semble que ce serait une solution rapide et simple. Je réfléchis à une autre piste.. A bientôt Jasmine benoit Visiblement le maire a pris les choses en main et attends une réponse d’un organisme pour valider la demande de permis de construire. Le terrain se situe en zone N. et je ne suis malheureusement pas voisin du terrain. benoit bonjour, Jasmine j’ai rencontré les élus pour le projet de réhabiliter et agrandir modérément la ruine cadastré en zone naturelle. Ils révisent le PLU en ce moment et cela à l’air d’être en bonne voie. Cependant une énorme épine risque de bloquer tous cela. En effet, le propriétaire est décédé, j’ai retrouvé sa fille unique et pris rendez vous chez le notaire avec elle pour un compromis de vente mais lors du rassemblement des différents papiers pour conclure le compromis celle ci ne dispose pas de l’acte de propriété. Le notaire a demandé un acte via le bureau des hypothèques, cependant celui ci n’indique aucun propriétaire connu depuis 1958. Je me retourne donc vers vous pour savoir comment faire pour trouver cet acte avocat, autre notaire,impôts foncier ou autres pour débloquer cette situation. On m’a déconseillé un généalogiste. Merci de votre future réponse. Jasmine Jovanovic Excellente nouvelle ! Vous nous tiendrez informés j’espère ! 🙂 Je conseille régulièrement aux personnes intéressées par le sujet d’aller discuter en Mairie pour leur accorder des dérogations dans le PLU afin de construire leur habitation en zone naturelle. Je n’ai pour l’instant que peu de retour. Vous êtes le premier à contourner ce gros obstacle réglementaire de la zone naturelle.. Bref, tant mieux pour vous ! Le Maire a du soumettre cette dérogation à l’avis de la Commission des Sites et paysages qui va analyser si ce projet porte atteinte à l’environnement et à la qualité du paysage. C’est une chance que le PLU soit justement en cours de révision. Concernant la propriété du terrain, si la dame héritière de ce terrain est convaincue d’en être propriétaire. Ne peut-elle pas demander au notaire d’établir un acte de propriété trentenaire appelé aussi usucapion ? Nous parlons de cette procédure dans notre article “A qui est ce terrain ? A moi.”Il me semble que c’est ce qu’elle aurait de mieux à faire pour rétablir sa propriété sur le terrain et détenir un titre de propriété en bonne et due forme. Qu’en pensez-vous ? benoit bonjour Jasmine, j’ai rencontré le Maire pour exposer notre projet réhabilitation de la ruine puis agrandissement modéré en zone Naturelle, cela partait pas trop mal. Cependant je me retrouve dans une impasse car le propriétaire est décédé, j’ai retrouvé une soit disant héritière sa fille malheureusement celle ci n’a pas d’acte de propriété. Que puis je faire dans le sens où j’ai déjà contacté un notaire qui a demandé un extrait du bureau des hypothèques et résultat décevant celui ci est vierge jusqu’en 1958 et rien aux impôts fonciers malgré la ruine cadastrée. Quel organisme pourrait m’aider a retrouver trace de cet acte avocat, notaire ou autres? Cela a l’air très compliqué et malheureusement je commence a perdre espoir de trouver une solution. Je trouve cela très dommage de laisser ce terrain magnifique à l’abandon et se dégrader. Merci de votre future réponse Jasmine Jovanovic Bonjour Benoît, Je comprends, c’est un cas particulier. Etes-vous sûr d’obtenir un permis de construire sur ce terrain ? Dans quelle zone figure-t-il dans es documents d’urbanisme ? S’il n’y a rien d’enregistré aux hypothèques, ni aux impôts fonciers…Etes-vous voisin de ce terrain ? A vous lire, Droit sur Terrain Jasmine benoit merci de votre aide Jasmine je ne manquerai pas de revenir vers vous. Jasmine Jovanovic Entendu, à bientôt ! richard bonjour, ma ville a décider de changer notre secteur NB en zone N, nous avons plusieurs voisins et moi meme des petites entreprises artisanales sur ce secteur, sommes nous en danger ? devrons nous cesser notre activitée ? Merci de votre reponse Jasmine Jovanovic Bonjour Richard, Vous avez effectivement tout intérêt à vous associer dès maintenant à la révision du Plan Local d’Urbanisme – PLU, avant que le mal ne soit fait. Il conviendrait de trouver en concertation avec les services de la Mairie un zonage adapté qui ne menace pas les activités existantes. La Zone N – Naturelle est rigide et interdit le plus souvent tout projet. Les principales étapes pour vous seraient de 1/ Savoir où en est l’avancement de la procédure d’élaboration ou de révision du PLU. Le Conseil municipal a déjà voté des délibérations ? Demandez les copies. Vous y avez droit comme tout administré. 2/ Détenir le règlement écrit de la zone NB et vous constituer un dossier pour l’enquête publique. Demandez la copie du règlement applicable à la zone NB et votre plan de zonage. 3/ Etudier avec les services de la Mairie quel compromis peut être trouvé entre interdiction totale et nécessité de préserver vos activités. Ecrivez à la Mairie collectivement et demandez dès maintenant à être associé à la modification du PLU sur votre terrain. 4/ Vous manifester impérativement à l’enquête publique avec un courrier argumenté et convaincre le commissaire enquêteur de vous donner un avis favorable. Il existe de la jurisprudence et des démarches à accomplir pour faire valoir vos droits. Un de nos adhérents a obtenu le déclassement de son terrain de la zone naturelle après avoir rencontré le commissaire enquêteur et cité une de nos jurisprudences. Voir notre article Erreur de classement en zone naturelle. Faîtes valoir vos droits maintenant. Une fois le zonage N adopté par la Commune, il est très compliqué et long de revenir en arrière, quand c’est possible… N’hésitez pas à revenir vers nous pour plus de précisions ! Bonne journée et à bientôt, Droit sur Terrain Jasmine pinel benoit bonjour, je souhaite acheté un terrain situé en zone N. il y a un bâti en ruine cadastré murs présents mais menuiserie et toiture tombé. J’ai donc fait une demande de certificat d’urbanisme opérationnel et celui ci est refusé car la ruine est trop en ruine. y’a t’il une autre solution pour pouvoir rénover et agrandir modérément ce bâti. La commune révise le PLU en ce moment. J’aimerai savoir les démarches a effectuer pour rénover le bâtiment et y vivre avec ma petite famille. merci de votre future réponse. Jasmine Jovanovic Bonjour Benoît ! Votre démarche est intéressante et intéresse les gens qui nous lisent ! Le Zone N interdit toute construction. Pour rénover le bâtiment en ruine, vous devez obtenir un permis de construire ce qui n’est pas possible. Mais vous pouvez demander par écrit toujours… à Monsieur le Maire à être associé à la révision du PLU – Plan Local d’Urbanisme. Vous sollicitez ainsi d’étudier avec les services de la Commune si l’environnement du terrain permet un assouplissement sur ce terrain. Beaucoup d’éléments sont à prendre en compte dont l’environnement du terrain, l’avis de la Commission des sites sur le sujet… Avez-vous lu notre article Construire en zone agricole et naturelle. N’hésitez pas à revenir vers nous si vous souhaitez que l’on vous accompagne dans cette démarche. Bonne journée et à bientôt ! Droit sur Terrain Jasmine Jimmy Comment savoir si il y a possibilité de construire en zone n ? En sachant que la ddt ne c’est pas opposé et à mis en commentaire “assainissement autonome obligatoire ” Merci Jasmine Jovanovic Bonjour Jimmy, – Demandez à la DDT, la réglementation qui s’appliquera au permis de construire. En principe, le terrain doit être localisé sur une pastille appelée STECAL dans les cartes de zonage du PLU/POS. – Ou déposez une demande de certificat d’urbanisme opérationnel, qui vous donnera les conditions à respecter pour une éventuelle construction. N’hésitez pas, nous suivons les démarches administratives de plusieurs personnes sur ce sujet ! A bientôt Jasmine – Droit sur Terrain galfarsoro didier Bonjour, Etant agriculteur et propriétaire d’une parcelle agricole classée en zone N1 non inondable. Puis-je construire un bâtiment agricole dessus ? La mairie s’oppose à ce permis en me disant qu’il n’y a pas de construction sur se terrain et que toute nouvelle construction en zone N est impossible. Cordialement Jasmine Jovanovic Bonjour, Pour pouvoir construire en zone naturelle, il faudrait que votre terrain soit repéré dans le Plan Local d’Urbanisme et inclus dans une micro-zone constructible. Cela ne peut se faire qu’à l’occasion de la révision du PLU. Vous pourriez étudier avec la Mairie les possibilités de faire évoluer la réglementation applicable à votre terrain. En zone naturelle, on ne peut construire que sur des secteurs appelés STECAL – secteurs de taille et capacité limitée. Ces secteurs sont repérés sur les plans du PLU et un règlement spécifique s’applique. Votre terrain est peut-être contigu à une zone agricole, auquel cas, vous pourriez demander le déclassement en zone agricole. Ces propositions dépendent du contexte, de l’environnement de votre terrain, de l’accord de la Mairie et de l’avis favorable de la Commission départementale de préservation des espaces agricoles et naturels. La première étape serait de savoir si le PLU est ou sera bientôt mis en révision pour pouvoir vous manifester sur le sujet. N’hésitez pas à revenir vers nous pour échanger et trouver des solutions à votre problème ! A bientôt ! Droit sur terrain Jasmine Jovanovic Laisser un commentaire

nousétions 3 enfants, chacun propriétaire d’ 1/3 de la maison. En 1997 un de mes 2 frères est décédé, ma mère a hérité de la moitié de sa part (1/2 de son 1/3) et mon autre frère et moi sommes devenus propriétaires de l’autre moitié divisée par 2 qui s’est ajoutée au tiers du départ dont nous étions chacun propriétaire

1 terrain pour 2 une solution économique pour construire iStockphoto Si acheter à deux c'est mieux, acheter à quatre devrait être carrément plus intéressant ! Néanmoins, quand deux couples achètent ensemble un grand terrain pour y construire des maisons mitoyennes, plusieurs questions se posent sous quel régime peuvent-ils organiser cette construction nouvelle et commune ? Quels sont les avantages et les inconvénients des possibilités réglementaires ? Les réponses sont ici. Achetez un terrain à deux pour y faire construire chacun sa maison est-il aussi avantageux qu'il n'y paraît ? Quels moyens existent pour acheter un terrain et faire bâtir des maisons mitoyennes ? Comment partager le terrain en deux propriétés distinctes ? Nous répondons à vos questions. >> A lire aussi >> Faire construire sa maison les 5 points clés Acheter un terrain à deux, quel intérêt ? Pour ce qui est du terrain pour construire une maison, l'avantage est rarement financier. Le foncier n'est pas un produit comme un autre, et la notion de "prix de gros" ne joue pas quand un propriétaire vend une quantité plus importante de mètres carrés. De plus, les frais de notaire étant proportionnels au coût de l'opération, il n'y a pas non plus de bénéfice à espérer de ce côté. Sans doute, les frais de raccordement aux réseaux seront moins élevés, mais l'économie réalisée ne sera pas significative comparée à l'investissement que représentent l'achat du terrain et la construction de la maison. En revanche, un grand terrain à construire trouve moins facilement preneur qu'une petite surface ; il est donc plus facile d'en trouver un. C'est certainement là le principal intérêt de l'opération. Pour ce qui est de la construction de la maison, il est clair que deux maisons mitoyennes jumelées sont plus économiques que deux maisons indépendantes. Un seul volume est en effet plus facile à isoler et surtout à chauffer moins de surface en contact avec l'extérieur, c'est moins de transferts et de pertes de calories. Un gain pouvant atteindre 35 % selon les experts. Si vous songez à cette solution, et quelle que soit la forme juridique envisagée, songez que, pour réaliser une telle opération à deux, il faut bien choisir son partenaire car les conflits ne sont pas impossibles. >> A lire aussi >> Déclaration de travaux, permis de construire comment ça se passe ? La division de la propriété Il est possible de prévoir dès le début de partager le grand terrain en deux propriétés distinctes. Dès l'avant-contrat, signez deux promesses de vente avec le vendeur une pour chaque parcelle. Le propriétaire y trouve son intérêt car il vendra d'un coup son grand terrain, sans avoir à le diviser en deux lots à vendre séparément. Dans les avant-contrats, prévoyez une condition suspensive pour le permis de construire. Il est en effet indispensable de s'assurer que la construction de maisons mitoyennes et la surface habitable sont conformes aux dispositions du PLU Plan local d'urbanisme. Faites ensuite réaliser par un géomètre un arpentage qui divise le terrain en deux parcelles, puis rencontrez le notaire qui réalisera les deux ventes. Deux propriétés distinctes sont créées et vous pouvez dès lors faire construire chacun votre maison mitoyenne. La copropriété Autre montage possible créer une copropriété. Au départ, vous achetez le terrain à deux et faites construire la double habitation. Vous établissez ensuite une copropriété qui, bien qu'étant horizontale, devra répondre à la réglementation. Pour cela, vous devrez faire appel à un géomètre qui procédera au mesurage de la propriété et à son découpage en lots, puis vous passerez devant le notaire. La copropriété comprendra deux parties privatives les deux logements et une partie commune, le terrain, mais aussi le bâtiment, qui sera considéré comme une seule entité les murs porteurs, le toit. Ce sera l'objet de l'état descriptif de division. Le règlement de copropriété pourra établir l'usage exclusif d'un demi-terrain chacun et les règles de fonctionnement de l'ensemble. Vous serez chez vous dans le logement, mais vous resterez dépendant de l'accord de votre copropriétaire pour les prises de décision les réparations du toit ou le ravalement par exemple. Les frais en seront assumés par les deux copropriétaires. Deux solutions "risquées" l'indivision et la SCIL'indivision. Dans ce cas, on achète et on fait construire à deux l'ensemble terrain-maisons mitoyennes, et l'on est tous les deux propriétaires indivis. Cela implique que toutes les décisions concernant l'agencement du terrain, les possibles transformations dans l'avenir, les réparations nécessitent l'accord des deux parties et le partage de toutes les dépenses. Or l'unanimité est difficile à assurer et les conflits sont probables ce n'est pas pour rien que la loi stipule "Nul n'est censé rester en indivision". La SCI Société civile immobilière. Les parties sont toutes les deux propriétaires des deux maisons et du terrain aucune ne sera propriétaire de sa partie, d'où l'apparition de sérieux problèmes en cas de revente d'un des logements la vente ne concernera pas alors une maison, mais des parts dans une SCI. Par ailleurs, il faudra l'accord de tout le monde pour faire des gros travaux pour "soi" une piscine par exemple.

Nousfaisons construire notre résidence principale qui fait 147m² en emprise au sol. Le permis de construire a été accepté et les travaux vont démarrer prochainement. Or après réflexion, nous souhaitons construire également un double garage (42m²) qui sera relié par un passage couvert (10m²) à la construction principale.

Usufruitier et nu-propriétaire mode d'emploi Etre propriétaire d'un bien donne le droit de s'en servir, d'en tirer des revenus, en le louant par exemple, et d'en disposer librement, c'est-à-dire le vendre, le donner, le modifier. L'usufruitier possède les deux premières pièces du puzzle. Le nu-propriétaire, quant à lui, peut théoriquement vendre son droit mais pas le bien! Cette situation juridique, appelée "démembrement du droit de propriété", est courante. Par exemple, au moment de la succession, le conjoint survivant reçoit fréquemment la totalité de la succession de son époux en usufruit et les enfants la cette situation ne soulève en général guère de difficultés lorsque les nus-propriétaires sont les enfants de l'usufruitier, elle peut s'avérer plus complexe lorsqu'ils n'ont entre eux ni lien de parenté, ni lien affectif le second conjoint en cas de remariage, par exemple car les intérêts de chacun sont souvent antagonistes, notamment en matière de placements et d' démembrement de propriété peut également être utilisé pour préparer la transmission de son patrimoine on peut donner, de son vivant, la nue-propriété d'un bien pour que ses héritiers n'aient pas ou peu de droits de succession à payer tout en se gardant l'usufruit jusqu'à la fin de sa vie et en prévoyant même qu'il soit transmis ensuite au conjoint. Mais il est également possible de donner temporairement l'usufruit d'un bien, par exemple d'un logement, pour aider un proche. Assurance Lorsque l'usufruit porte sur un logement ou tout autre bien immobilier, nu-propriétaire et usufruitier ont intérêt à ce qu'il soit bien assuré. Lorsque l'usufruitier occupe le logement, le mieux est qu'ensemble ils souscrivent un contrat d'assurance multirisque-habitation et en partagent le coût les éventuels dommages subis par le logement, ce qui se trouve dedans et la responsabilité de chacun seront ainsi cas de sinistre, si l'indemnité n'est pas utilisée pour la réalisation des réparations, tous deux devront s'entendre sur son partage. Lorsqu'un contrat unique n'est pas envisageable, le nu-propriétaire doit assurer le logement ainsi que sa responsabilité, et l'usufruitier, le contenu du logement et sa responsabilité d'occupant. Si le bien est donné en location, le locataire a l'obligation de souscrire une assurance pour couvrir les dommages qu'il pourrait causer au logement dégât des eaux, incendie, explosion….Là encore, la meilleure solution est qu'usufruitier et nu-propriétaire ensemble assurent les murs et leur responsabilité personnelle pour les dommages que le bien loué pourrait causer au locataire ou à toute autre personne du fait d'un vice de construction ou d'un défaut d'entretien. Sinon, ils veilleront à s'assurer chacun de leur côté. Le bail S'il ne veut pas habiter le logement, l'usufruitier peut le louer. Il choisit librement son locataire, sans avoir à rendre de comptes au nu-propriétaire lorsqu'il s'agit d'un bail d'habitation d'une durée qui ne dépasse pas neuf ans Article 595 du code civil .Il doit, en revanche, obtenir son accord pour un bail rural ou commercial. Il en va de même, s'il veut changer la nature du bien, comme transformer une boutique en un logement par exemple. Copropriété Pour savoir qui du nu-propriétaire ou de l'usufruitier aura le droit de vote à l'assemblée générale des copropriétaires, reportez-vous au règlement de copropriété. S'il ne prévoit rien, vous devrez, ensemble, vous mettre d'accord pour désigner un mandataire commun qui peut être l'un d'eux ou une tout autre personne Article 23 de la loi du 10 juillet 1965 . À défaut d'accord, le président du tribunal de grande instance doit être montant des charges, les frais d'entretien et de travaux peuvent être répartis entre usufruitier et nu-propriétaire selon une règle fixée dans l'acte prévoyant le démembrement de propriété le testament, la donation…. Si rien n'est prévu, l'usufruitier supporte les charges attachées à l'usage du bien dépenses d'entretien et réparations courantes des parties communes et des équipements communs, salaires et charges sociales du gardien, prime d'assurance des parties communes, honoraires du syndic, frais de fonctionnement des services collectifs ascenseur, chauffage, électricité…, impôts et taxes de l' grosses réparations sont, quant à elles, en principe à la charge des nus-propriétaires. Une clause de solidarité du paiement des dépenses entre usufruitier et nu-propriétaire peut exister dans le règlement de copropriété. En sa présence, le syndicpeut réclamer le paiement de tous les frais à l'un des deux seulement. Cependant, certaines décisions de justice ont considéré cette clause comme illicite. Droits de succession Le conjoint ou le partenaire de Pacs est exonéré de droits de succession, quelle que soit la forme sous laquelle il reçoit l'héritage usufruit ou pleine propriété. Pour un décès survenu à compter du 18 août 2012, les enfants doivent, quant à eux, payer l'impôt seulement si leur part de succession dépasse 100 000€ et s'ils n'ont reçu du défunt aucune donation dans les 15 dernières héritent de la nue-propriété de biens, la valeur fiscale de celle-ci est déterminée selon un barème un pourcentage variable en fonction de l'âge de l'usufruitier est appliqué sur la valeur du bien en pleine propriété voir "Évaluation". Au décès de leur second parent usufruitier, ils deviendront propriétaires à part entière sans avoir à payer de droits supplémentaires. Si vous héritez de la nue-propriété d'un bien et que vous ne pouvez acquitter l'impôt, il est possible d'en différer le paiement jusqu'au moment où l'usufruit disparaît décès de l'usufruitier ou vente du bien. Mais vous devez alors payer les intérêts au taux légal sur les sommes dont vous avez retardé le paiement. Évaluation Il existe deux modes d'évaluation. L'un est purement fiscal et sert obligatoirement au calcul des droits de succession ou de donation. Les valeurs fiscales de l'usufruit viager c'est-à-dire qui dure toute la vie de l'usufruitier et de la nue-propriété sont déterminées par référence à un barème selon l'âge de l'usufruitier au jour de la transmission voir tableau ci-dessous.L'autre mode d'évaluation, dit "économique", peut être utilisé lorsque usufruitier et nupropriétaire ont besoin de connaître la valeur de ce qu'ils possèdent respectivement par exemple, pour répartir entre eux le prix de la vente du bien ou pour transformer un usufruit en rente viagère voir ci-dessous. Contrairement au barème fiscal, cette méthode est susceptible de prendre en compte le sexe de l'usufruitier les hommes et les femmes n'ont pas la même espérance de vie, son état de santé, les revenus qui pourraient être retirés du bien… L'évaluation économique est très complexe. Renseignez-vous auprès d'un notaire.• Valeur fiscale de l'usufruit viager et de la nue-propriété Age de l'usufruitier Valeur de l'usufruit Valeur de la nue-propriété Moins de 21 ans 90% 10% De 21 à 30 ans 80% 20% De 31 à 40 ans 70% 30% De 41 à 50 ans 60% 40% De 51 à 60 ans 50% 50% De 61 à 70 ans 40% 60% De 71 à 80 ans 30% 70% De 81 à 90 ans 20% 80% A partir de 91 ans 10% 90% Exemple au décès de Jean, Anne, sa concubine, âgée de 75 ans, reçoit, par testament, l'usufruit de la maison, dont la valeur est estimée à 400 000€. François, son fils, reçoit la nue-propriété de ce bien. Pour le calcul des droits de succession, la valeur de l'usufruit sera de 120 000€ et celle de la nue-propriété de 280 000€. • Inventaire En principe, l'usufruitier doit établir, en présence du nu-propriétaire, un inventaire des meubles et un état des biens immobiliers. Cela permet de répertorier tout ce qu'il reçoit et donc tout ce qui doit être restitué au nu-propriétaire lorsque cessera l'usufruit. Ce constat peut être fait par les intéressés eux-mêmes sans forme particulière ou par acte devant notaire. Le fait de ne pas respecter cette démarche est, néanmoins, sans incidence sur les droits de l'usufruitier.• Transformer l'usufruit du conjoint survivantL'usufruit du conjoint survivant peut être transformé à la demande de ce dernier ou à celle du nu-propriétaire en une rente viagère, et aucune clause de l'acte de donation ou du testament ne peut leur retirer cette faculté. Si aucun accord ne peut être obtenu, la demande de conversion est soumise au juge. Il pourra l'imposer à une exception près. Il ne peut ordonner la conversion de l'usufruit de la résidence principale du conjoint en rente si celui-ci s'y outre, si l'usufruitier et le nupropriétaire en sont d'accord, l'usufruit du conjoint peut être transformé en capital Article 759 et suivants du code civil. Qui doit payer l'ISF ? C'est en principe l'usufruitier et non le nu-propriétaire qui doit acquitter l'impôt de solidarité sur la fortune ISF à condition bien entendu que son patrimoine soit imposable à ce titre. Le fisc retient la valeur de ce qu'il possède en pleine propriété et non en usufruit. Par exemple, si votre usufruit porte sur un quart d'une maison, vous déclarez un quart de la valeur de cette maison en pleine propriété. Il est cependant des cas où usufruitier et nu-propriétaire seront chacun redevables d'une quote-part de l'ISF par application du barème fiscal. Il en est ainsi notamment pour les veufs et les veuves dont le conjoint est décédé avant le 1er juillet 2002 et qui bénéficient, lorsque rien n'a été prévu par le défunt, d'un quart de la succession en usufruit, les enfants disposant de la nue-propriété. Logement Celui qui reçoit l'usufruit d'un logement peut utiliser le bien pour son propre usage ou le louer. Il perçoit alors les loyers, les déclare et paie l'impôt sur le revenu correspondant. Mais il ne peut sans l'accord du nu-propriétaire procéder à des travaux importants qui transformeraient le bien. Il est tenu de l'entretenir et donc de prendre en charge les réparations telles que la réfection des peintures, des sanitaires, de la plomberie, le remplacement d'une chaudière, le ravalement, la réparation ou remplacement des portes et fenêtres Article 605 du code civil.Si l'absence d'entretien compromet la conservation du logement, le nu-propriétaire peut contraindre l'usufruitier à les faire réaliser en saisissant la justice. Il est même possible de saisir le tribunal afin qu'il soit mis fin à l'usufruit si le bien est très gravement endommagé.• Les grosses réparationsLes grosses réparations sont, en principe, à la charge du nu-propriétaire sauf si elles sont occasionnées par un défaut d'entretien de l'usufruitier; auquel cas celui-ci en est aussi tenu. Elles sont définies par le code civil comme étant celles qui portent sur les gros murs et les voûtes, les digues et murs de soutènement, les clôtures ou encore consistent en le rétablissement des poutres et des couvertures entières Article 606 du code civil .Cependant cette prise en charge par le nu-propriétaire n'est pas obligatoire, l'usufruitier ne dispose d'ailleurs d'aucun moyen pour l'y contraindre. Le code civil se contente, en effet, de proposer un mode de répartition des frais. Néanmoins, l'intérêt du nu-propriétaireest de garder le bien en bon état afin qu'il ne se déprécie pas puisqu'il en sera propriétaire à terme. Pour que la situation soit plus claire, l'acte de donation ou le testament par lequel est transmis la nue-propriété ou l'usufruit peut préciser les obligations de chacun. Ou encore dans une convention, usufruitier et nu-propriétaire peuvent s'entendre sur un mode de répartition des charges.• Impôt sur le revenuL'usufruitier déclare les loyers qu'il perçoit et acquitte l'impôt. Il peut déduire de leur montant les charges et les travaux, y compris les dépenses de grosses réparations qui incombaient théoriquement au nu-propriétaire dès lors qu'il les a supportées. Lorsque ces dépenses sont supérieures aux loyers encaissés, il peut déduire son déficit foncier, dans la limite de 10 700€ par an, de son revenu global. Le surplus de déficit ainsi que celui crée par les intérêts s'il a fait un emprunt pour financer les travaux par exemple peuvent être déduit des revenus fonciers des dix années suivantes mais pas sur le revenu le nu-propriétaire a financé de grosses réparations, la dépense peut être- soit déduite de ses revenus fonciers éventuels procurés par ses autres biens possédés en pleine propriété. Il faut pour cela que le bien soit loué dans des conditions normales et que l'usufruitier déclare aux services fiscaux les loyers qu'il reçoit dans la catégorie "revenus fonciers".- soit prise en compte sous la forme d'une déduction de charges sur le revenu global dans la limite de 25 000€ par an dans ce cas, le bien peut être ou non donné en location. Si les dépenses de grosses réparations dépassent 25 000€ par an, le surplus peut être déduit du revenu global pendant les dix années suivantes toujours dans la limite de 25 000€ par an. Mais, pour cela, il faut qu'il soit nu-propriétaire du bien à la suite d'une succession ou d'une donation effectuée sans condition entre parents jusqu'au 4e degré. Si l'usufruitier occupe le logement à titre de résidence principale, le nu-propriétaire ne peut pas déduire les dépenses de grosses réparations puisqu'il n'y a pas location. L'usufruitier peut, lui, bénéficier, sous certaines conditions, du crédit d'impôt pour les dépenses d'équipement d'économie d'énergie et de développement durable ou les travaux d'adaptation du logement.• Taxes foncières et d'habitationTaxes foncières et d'habitation sont à la charge de l'usufruitier tout comme les taxes d'enlèvement des ordures ménagères et de balayage. Si le bien est loué, ces deux dernières taxes sont récupérables auprès du locataire, lequel doit également acquitter la taxe d'habitation. • À savoir L'usufruitier doit prendre le bien dans l'état où il est et ne peut exiger du nu-propriétaire qu'il prenne en charge des travaux pour une remise en état. Le fait de quitter le logement dont on a l'usufruit pour partir en maison de retraite ne fait pas perdre ses droits d'usufruitier. Le bien peut, par exemple, être loué pour en tirer des revenus ou laissé vide. Mais, attention, l'usufruitier doit continuer à l'entretenir et à payer les charges qui lui incombent! Portefeuille de valeurs mobilières L'usufruitier d'un portefeuille de valeurs mobilières actions et obligations dispose d'une grande liberté pour le gérer. Il peut vendre des actions et obligations à condition de réemployer le fruit de la vente pour acheter d'autres valeurs mobilières car il doit conserver la " substance " du portefeuille. L'usufruitier a l'obligation d'informer le nu-propriétaire des mouvements qu'il opère sur le portefeuille mais il n'a pas à demander son accord pour vendre. Usufruitier et nu-propriétaire ont intérêt à s'entendre sur la périodicité de cette information et sur les documents à fournir. Cette information est importante car ils ont des intérêts premier risque de préférer des valeurs qui génèrent des revenus alors que le second peut préférer des produits qui valorisent le capital puisque c'est ce montant qui lui reviendra à terme. Idem sur un plan fiscal. Si l'usufruitier doit payer l'impôt sur les revenus des valeurs mobilières, le nu-propriétaire acquitte l'impôt sur la plus-value alors qu'il ne retire de l'opération aucun avantage, au moins dans un premier temps. Toutefois, lorsque la propriété d'un portefeuille d'actions dépendant d'une succession a été répartie depuis le 3 juillet 2001 entre un usufruitier et un nu-propriétaire, l'impôt sur la plusvalue peut être mis à la charge de l'usufruitier. Il suffit pour cela qu'usufruitier et nu-propriétaireformulent ce choix de façon expresse et irrévocable auprès de l'établissement financier teneur du compte Instruction du 13 juin 2001, BOI n° 5 C-1-01 . Cette règle ne peut s'appliquer si le démembrement de propriété n'est pas d'origine le fruit de la vente des valeurs n'est pas réinvesti mais partagé entre les deux, chacun paie l'impôt sur sa quote-part. Quasi-usufruit L'usufruit prend le nom de "quasi-usufruit " lorsqu'il porte sur des choses dont on ne peut pas faire usage sans les consommer il en va ainsi de l'argent liquide ou déposé sur le compte-chèques du défunt ou placé sur un livret d'épargne. L'usufruitier peut s'approprier l'argent et le capital et en disposer librement, c'est-à-dire s'en servir comme s'il était propriétaire. Les sommes en cause devront être restituées au nu-propriétaire lorsque l'usufruit cessera. En pratique, elles seront prélevées sur la succession de l'usufruitier à son décès et seront alors transmises au nu-propriétaire sans droits de le quasi-usufruit ne présente pas que des avantages. Car, si l'usufruitier dilapide tout son patrimoine, il n'y aura plus rien à son décès pour honorer la créance. Certes, le nu-propriétaire, lorsqu'il s'agit d'un descendant du défunt, peut exiger que les sommes en cause soit placées mais, en pratique, cette mesure de protection est rarement mise en oeuvre Article 1094-3 du code civil. Vente d'un bien immobilier La vente d'un bien immobilier n'est possible que si usufruitier et nu-propriétaire en sont d'accord. Il leur faut ensuite s'entendre sur le sort du fruit de la vente. Trois possibilités s'offrent à eux ils peuvent partager le montant entre eux voir "Évaluation", ou acheter un nouveau bien et reporter dessus le démembrement, ou enfin instituer un quasi-usufruit voir "Quasi-usufruit" sur le prix de la vente. C'est avant même que le bien soit mis en vente qu'il faut prendre conseil auprès d'un notaire afin de signer une éventuelle convention. Faute de quoi, en cas de litige après la vente, le prix ne pourra qu'être partagé. Ne pas confondre usufruit et... • … droit d'usage et d'habitation Ce droit d'usage et d'habitation vous permet d'habiter le logement sur lequel il porte mais pas de le donner en location et d'en garder les loyers. Si vous ne l'utilisez pas, vous le perdez. En cas de départ en maison de retraite, par exemple, un proche ne peut pas occuper le logement à votre place. Vous devez assumer les réparations et l'entretien du bien à l'exception des grosses réparations, sauf si le testament ou l'acte de donation prévoit autre chose. • … droit d'habitation de la résidence principale et d'usage des meubles du conjoint survivant La première année qui suit le décès, celui-ci bénéficie de la jouissance gratuite de la résidence principale le partenaire de Pacs bénéficie d'un même droit sauf si le défunt le lui a retiré par testament. Ensuite, le conjoint survivant peut normalement,s'il le désire, bénéficier jusqu'à la fin de sa vie d'un droit d'habitation du logement et d'usage des meubles dès lors que le bien était la propriété du couple ou du défunt. Il doit en faire la demande dans l'année qui suit le décès. Si ce logement vient à ne plus correspondre à ses besoins, il peut le donner en location pour financer de nouvelles conditions de logement. Aussi ce droit est-il à mi-chemin entre le droit d'usage et d'habitation et l'usufruit. Il n'est en réalité intéressant que lorsque le conjoint ne détient pas un droit en usufruit sur le logement familial. Notez enfin qu'il revient au conjoint survivant d'assumer les charges, les réparations d'entretien les grosses réparations étant à la charge du propriétaire. Le démembrement de propriété pour alléger la note fiscale • Donner la nue-propriété Vous gardez alors l'usage du bien et la possibilité d'en tirer des revenus mais perdez le pouvoir de le vendre sans l'accord du nu-propriétaire. La situation peut devenir problématique si vous avez besoin de faire face à un besoin d'argent en cas de dépendance notamment. En revanche, vous transmettez ainsi votre patrimoine à moindres frais à vos héritiers seule la valeur de la nue-propriété subit éventuellement la taxation. Si les bénéficiaires sont vos enfants, chacun peut recevoir en effet l'équivalent de 100 000€ sans droits à payer si aucune donation n'a été faite dans les 15 ans.À votre décès,le nupropriétaire récupéra la pleine propriété du bien sans droits de succession à payer.• Donner l'usufruit temporaireIl s'agit, par exemple, de donner l'usufruit d'un appartement à votre enfant le temps de ses études. Pendant une durée limitée, il peut l'occuper ou le donner en location. Il devra alors ajouter ces loyers à ses autres revenus et payer, le cas échéant, des impôts dessus. Des droits de donation devront, par ailleurs, être acquittés sur la valeur de l'usufruit temporaire. Celle-ci est égale à 23% de la valeur du bien en pleine propriété par période de 10 ans et cela, sans fractionnement. Ainsi, l'usufruit d'une durée de 15 ans sur un bien de 150 000€ a-t-il une valeur de 69 000€ 150 000 x 23% x2. Lorsque l'usufruit arrive à son terme, le donateur récupère son bien en pleine propriété sans avoir à payer d'impôt. Cette opération est fiscalement avantageuse pour le donateur. Son impôt sur le revenu diminuera automatiquement puisqu'il n'encaissera plus de loyers. Et pour un contribuable imposé à l'ISF, le bien qui fait l'objet de la donation temporaire d'usufruit n'est plus comptabilisé dans son patrimoine.• Démembrer la clause bénéficiaire d'un contrat d'assurance vieIl s'agit pour le souscripteur du contrat de désigner des bénéficiaires successifs l'un pour l'usufruit, l'autre pour la nue-propriété. Par exemple, à son décès, la totalité du capital est versée à son conjoint, qui bénéficie dessus d'un quasi-usufruit avec désormais pas de droits de succession à payer. Et les enfants sont alors nus-propriétaires. Ils profitent de la fiscalité avantageuse de l'assurance-vie. En particulier, si le souscripteur a versé les primes avant 70 ans. Cependant, la loi de finances rectificatives du 29 juillet 2011 a durcit les règles fiscales de ce démembrement et l'abattement de 152500€ est réparti entre usufruitier et nu-propriétaire. L'époux survivant pourra disposer librement du capital sa vie durant. En pratique, c'est lors du décès du second parent que les enfants récupéreront le capital. Sa valeur viendra alors diminuer le montant de l'héritage, sur la base duquel sera calculé l'impôt sur la succession. Le capital de l'assurance vie est ainsi transmis en cascade avec peu ou pas de frais à payer. Mais le conjoint qui reçoit le quasi-usufruit du capital peut dilapider son patrimoine. En pareille situation, les enfants ne récupèreront rien de l'assurance-vie. Ils pourraient exiger de leur parent usufruitier qu'il place cet argent mais cela se produit rarement.• Opérations risquéesAfin que l'on ne se dépossède pas de son vivant dans le seul but d'éviter à ses héritiers de payer des droits de succession sur la pleine propriété d'un bien, l'administration fiscale présume que certaines opérations de démembrement sont fictives. Il en est ainsi par exemple lorsqu'une donation avec réserve d'usufruit a été réalisée dans les 3 mois précédant le décès ou que le défunt avait vendu la nue-propriété à un de ses héritiers en se réservant l'usufruit. Cette règle peut ne pas être mise en oeuvre par le fisc si l'héritier prouve par exemple qu'il a réellement acheté et payé la nue-propriété.

Bonjour Suite à une donation partage (avec réserve d' usufruit pour les parents), mon frère a fait construire 2 maisons sur un terrain agricole (pré) qu'il a reçu en nue propriété.

Après avoir présenté un Plan Local d’Urbanisme de manière générale dans un article précédent, je vais m’attacher à présenter trois articles du règlement d’urbanisme qui définissent l’emplacement de la construction sur le terrain par rapport aux différentes limites les limites de propriété contiguës aux voies de circulation, les limites séparatives entre plusieurs terrains et enfin les limites entre construction sur une même emprise foncière. Trois articles importants lors de la conception d’un projet de construction sur un terrain. Dans un premier temps, je détaillerai donc l’article 6 de mon PLU de référence intitulé Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques ou privées ». Les articles 7 et 8 feront l’objet de deux autres publications dans cette série intitulée Comment lire un PLU ». Présentation de l’article 6 du PLU de référence Article 6 – Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques ou privées Comme son intitulé l’indique, cet article va définir les limites constructibles sur le terrain par rapport aux différentes voies et emprises circulation, accès … qu’elles soient publiques ou privées. Il est important de noter ici que l’article précise voies et emprises publiques ou privées » régissant ainsi aussi bien les voies ouvertes à la circulation publique que les voies privées. Une impasse privée desservant un groupe de maisons passant devant le terrain concerné par la construction sera alors considérée comme une voie ouverte à la circulation et les règles définies par l’article devront alors s’appliquer de fait pour cette voie de la même manière que pour une voie de circulation publique. Définition Par définition, les voies publiques sont toutes les routes ou chemins qui bordent le terrain, le délimite en bordure et permettent la circulation aux personnes et aux véhicules. Tel que précisé plus haut, cela recouvre les routes, chemins, mais aussi chemins piétons ou pistes cyclables. Les emprises publiques ou privées regroupent les espaces d’accès aux terrains riverains mais qui ne peuvent être considérés comme des voies en tant que telles. Règle n° 1 Toute construction devra respecter la plus contraignante des deux règles ci-dessous - être implantée à au moins 8m de l’axe actuel de la voie ; - être édifiée à au moins 4m de l’alignement actuel Ici, il s’agit de prendre l’axe de toute voie qui borde le terrain et d’implanter la construction à au moins 8m de celui-ci avec une distance minimum de 4m par rapport à l’alignement existant à respecter, c’est-à-dire par rapport à la limite entre l’emprise publique voie ou autre et le terrain. Selon les cas, ce sera la distance la plus contraignante qui sera respectée. Exemple 1 Le terrain d’étude est bordé par une voie de 6m de largeur. L’axe de cette voie est donc à 3m de la limite du terrain. La construction devra se trouver à 5m à l’intérieur du terrain 8m – 3m = 5m et donc au-delà de la limite des 4m, la règle des 8m étant ici la plus contraignante. Voir schéma ci-dessous PLU Article 6 - Exemple 1 Écrit en rouge, la bande de recul minimum obligatoire ici 5m définit une bande inconstructible » hachurée et vert clair sur le schéma dans laquelle il est donc interdit de construire. Les 4m de l’alignement ne sont pas pris en compte car pas assez éloignés de la voie. La construction pourra alors avoir lieu, si nécessaire, en bordure de cette bande mais en aucun cas se placer à l’intérieur de celle-ci. Exemple 2 Le terrain est longé par une voie de 7m de largeur et un trottoir de 1m de largeur de chaque côté de la route. La voie fait donc 9m de largeur et son axe se trouve à de la limite du terrain. Dans ce cas, la règle la plus contraignante est celle de l’alignement puisque l’éloignement de 8m minimum par rapport à l’axe de la voie placerait la construction dans la bande des 4m d’éloignement. Le projet devra donc être placé au minimum à 4m de la limite. Soit 1m plus proche de la limite que dans l’exemple précédent. Voir schéma ci-dessous PLU Article 6 - Exemple 2 Cette fois-ci la bande de recul minimum obligatoire est de 4m de largeur et correspond à la règle de l’alignement. La bande inconstructible » fait donc 4m tout au long de la voie. Règle n° 2 Sauf disposition contraire figurée au plan, les propriétés situées à l’angle de deux voies supporteront un alignement nouveau constitué par un segment de droite de 7m de longueur formant des angles égaux avec chacun des alignements des voies adjacentes. L’angle du terrain contiguë aux deux voies sera donc retracé en pan coupé » à partir d’une ligne de 7m de longueur en veillant à ce que cette ligne forme deux angles identiques par rapport à chaque limites du terrain. Dans le cas de limites formant un angle à 90°, le nouvel alignement sera alors orienté à 45° et viendra se placer à une distance équivalente de chaque limite. Pour une meilleure compréhension, voir le schéma ci-dessous qui reprend l’exemple 2 précédent et illustre le nouvel alignement en pan coupé. PLU Article 6 - Exemple 2a Dans ce cas là, la bande de recul minimum obligatoire reste à 4m règle de l’alignement , puisque la plus contraignante, le long des deux voies et s’élargit dans l’angle, le nouvel alignement étant lui-même décalé de 4m. La construction ne pourra donc s’implanter dans la bande inconstructible » ainsi définit. Elle pourra se placer en bordure de celle-ci si le projet le nécessite. Si le terrain ne forme pas un angle droit tel que je l’ai représenté ici, il faut veiller à conserver deux angles identiques entre la ligne de 7m et les limites du terrain. Voici donc l’explication détaillée de l’article 6 d’un PLU de référence. Il contient d’autres règles mais celles-ci ne sont pas aussi importantes que celles que je présente ici et surtout ne devrait pas poser de problème de compréhension. Dans le prochain article de cette série sur la lecture d’un PLU je présenterai l’article 8 intitulé Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété » avant de terminer cette série par la présentation de l’article 7 Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives », qui a lui seul pourrait faire l’objet d’une série de publication. J’espère que cette série vous permettra de mieux appréhender le règlement d’urbanisme. Bonne lecture de votre PLU et si vous avez des questions, n’hésitez pas à me contacter en commentaire ici même ou par le formulaire de contact, dans le menu en haut. – Articles en relation avec ce sujet Augmenter la surface constructible d'un terrain Comment lire un PLU - Première partie Le Coefficient d'Occupation des Sols Règlement d'urbanisme le PLU Bonjour Particulier, Nous avons acquis un terrain agricole en zone inondable dans non constructible avec des constructions autour ! 6000m2, la moitié est un jardin de loisir avec arbre, table, barbecue.l’autre était utilisé gracieusement par un agriculteur. Cette partie, nous avons décidé d’en faire des parcelles de 150 m2 que nous louons à des particuliers et nous avons Vous souhaitez acheter votre maison mais vous ne savez pas si vous devez investir dans une habitation ancienne ou faire construire votre logement ? La rédaction vous aide à y voir plus clair. Entre la signature du contrat de construction, et la remise des clés de votre maison, comptez environ 12 mois. © Dieter Heinemann/Westend61 Acheter votre maison vous offre le charme de l’ancien... Si vous envisagez d’acheter une maison, sachez que le premier atout est bien-sûr la rapidité de l’opération vous pouvez poser vos valises très rapidement, bien que l’on compte généralement entre 3 et 4 mois entre la signature du compromis de vente et la signature de l’acte de vente définitif chez le notaire et donc la remise des clés. Bien-sûr, cette règle ne vaut que si vous ne prévoyez pas de faire de travaux en amont. Les maisons anciennes sont souvent mieux situées que vous soyez dans une ville ou dans un village, on les retrouve généralement au centre-ville, à proximité des transports, des écoles et des commerces. Tous les goûts sont dans la nature, et si vous êtes de ceux qui apprécient le charme rustique d’une vieille bâtisse en grosses pierres, vous serez forcément tenté par une maison à vendre. Bon à savoir L’achat d’une maison représente un investissement qui peut s’avérer rentable sur le long terme si vous effectuez des travaux de rénovation afin d’améliorer l’isolation, de remise à neuf du système électrique ou si vous rafraîchissez le revêtement des pièces, vous revaloriserez ce bien que vous pourrez revendre plus cher. Les maisons anciennes nécessitent bien souvent des travaux d'isolation Si elles sont rarement dénuées de charme, on peut malgré tout relever que ces maisons anciennes sont bien souvent de véritables passoires énergétiques. Il vous faudra donc trancher entre conserver le bâtiment en l’état, quitte à payer de lourdes factures d’énergie, ou bien envisager de gros travaux qui vous demanderont une dépense importante d’un coup. L’achat d’un bien dans l’ancien nécessitera de votre part une précision à toute épreuve quant à votre projet, afin de bien définir ce qui correspond à vos besoins, que ce soit en terme de taille au m², du nombre de pièces, de leur disposition, de leur emplacement, de leur aménagement… car déplacer des murs dans une maison existante signifie engager des travaux coûteux, et bien souvent c'est même impossible. Conseils SeLoger Le bon compromis entre l’achat et la construction peut résider dans le fait d’acheter une maison à rénover. Vous l’achèterez pour une somme modique, et grâce à votre budget restant, vous pourrez la remettre totalement à neuf et cumuler ainsi les principaux avantages de l’ancien avec les principaux avantages du neuf. Faire construire une maison qui vous ressemble ! L’avantage principal d’une maison neuve que vous faites construite, c’est évidemment qu’elle vous ressemble totalement. Elle a été conçue sur-mesure en tous points, en fonction de vos besoins et de vos goûts. De plus, comme vous êtes accompagné par un constructeur, voire par un architecte, vous pouvez absolument tout envisager et tout anticiper avant même le début des travaux. Ainsi, vous pouvez prévoir la future consommation énergétique, l’orientation de la maison, la disposition de chacune des pièces, les équipements, et même les évolutions futures surélévation, agrandissement…. Vous pouvez donc voir encore plus loin que la date de votre installation, et décider de concevoir une maison qui sera ne sera pas obsolète dans quelques années. Sans compter qu’une maison neuve est obligatoirement conçue selon les dernières normes en vigueur thermiques avec la RT 2012, acoustiques, d'isolation vous êtes donc assuré d’obtenir une maison qui bénéficie de doubles vitrages, d’une VMC, d’un système électrique sans danger, d’une isolation efficace, etc. Bon à savoir Avec une maison neuve, vous n’aurez aucun travaux à prévoir avant longtemps. Vous aurez peut-être un peu d’entretien à effectuer sur certains éléments et équipements de la maison, mais vous n’aurez pas de travaux conséquents à effectuer, d’autant que la garantie décennale vous couvre durant 10 ans. Maison neuve plus cher à l'achat mais des économies sur le long terme A taille équivalente, vous paierez plus cher au m² une maison neuve par rapport à une maison dans l’ancien. Mais ce surcôut sera vite amorti par les économies d'énergie que vous réaliserez. La recherche du bon constructeur est un travail de longue haleine qui ne se fait pas du jour au lendemain. Vous allez devoir chercher, contacter, comparer, discuter, avant de vous prononcer, et sans avoir la garantie absolue d’avoir fait le bon choix, jusqu’à la remise des clés. Vous devez également prendre en compte les délais de construction qui sont importants et qui vous demanderont une bonne organisation. En effet, vous devrez compter en moyenne une année entière entre la signature du contrat de construction, et la remise des clés de votre maison. Conseil SeLoger Pour faire votre choix entre achat et construction, regardez plus loin dans vos projets si vous pensez rester moins de 3 ans dans la ville où vous comptez vous installer, la construction n’est probablement pas la meilleure solution, car elle vous demandera déjà une année d’attente et beaucoup d’investissement en terme de temps et d’argent, mais vos efforts ne seront pas récompensés en si peu de temps. .

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comment faire construire en etant deja proprietaire